Sửa Luật Đất đai: Tháo gỡ vướng mắc về quy hoạch, phát triển đô thị và nhà ở

Sáng 19/8, tiếp tục Kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất (đợt 2), Quốc hội nghe Tờ trình và báo cáo về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Đề xuất 7 nhóm chính sách sửa đổi Luật Đất đai

Trình bày tóm tắt định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết, qua gần 2 năm thi hành, Luật và các văn bản quy định chi tiết có nhiều nội dung mới, góp phần hoàn thiện thể chế, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất.

Tuy nhiên, thực tiễn triển khai vẫn phát sinh khó khăn, vướng mắc; một số quy định chưa đồng bộ với tổ chức chính quyền địa phương hai cấp và các luật mới được sửa đổi, bổ sung. Các nghị quyết của Quốc hội, Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn mới mang tính tạm thời.

Việc sửa đổi Luật nhằm thể chế hóa các chủ trương mới của Đảng, đặc biệt Nghị quyết số 21-NQ/TW; bảo đảm thống nhất hệ thống pháp luật, tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Theo Bộ trưởng Trịnh Việt Hùng, việc sửa đổi Luật hướng tới 3 mục tiêu: Thể chế đầy đủ, kịp thời các chủ trương của Đảng về đổi mới chính sách, pháp luật đất đai; giải quyết những vấn đề cấp bách từ thực tiễn, khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và mục tiêu tăng trưởng "hai con số"; xây dựng mô hình quản lý đất đai hiện đại, tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả thông qua phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính và chuyển đổi số.

Trên cơ sở Nghị quyết số 21-NQ/TW và kết quả tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2024, Chính phủ đã thông qua 7 nhóm chính sách.

Theo đó, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được đổi mới theo hướng kết hợp phân bổ chỉ tiêu với tổ chức không gian phát triển, phân vùng sử dụng đất, khoanh định khu vực cần bảo vệ; tinh gọn hệ thống quy hoạch, tiến tới chỉ xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi một đơn vị hành chính.

Cơ chế giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được hoàn thiện theo hướng công khai, minh bạch, cạnh tranh, lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực; quy định rõ các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất phát triển các loại hình nhà ở.

Đối với thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chính sách mới quy định rõ tiêu chí, phạm vi thu hồi đất; bổ sung quy định thu hồi đất, phát triển quỹ đất vùng phụ cận, công trình hạ tầng; chuyển từ tư duy "bồi thường tài sản bị thu hồi" sang "tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất".

Về tài chính đất đai, giá đất, định hướng là giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch; ngăn ngừa thao túng, hình thành giá ảo và điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất.

Chính sách cũng mở rộng sử dụng đất kết hợp đa mục đích có kiểm soát; hoàn thiện quy định về công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ lấn biển; thúc đẩy tập trung, tích tụ đất đai và phát triển thị trường...

Cùng với đó, đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số, phân cấp, phân quyền; hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, xử lý tồn tại trong cấp Giấy chứng nhận và đơn giản hóa thủ tục phù hợp với chính quyền địa phương hai cấp.

Chính phủ cũng định hướng luật hóa các quy định tại các nghị quyết của Quốc hội, Chính phủ; sửa đổi thẩm quyền, trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai phù hợp với chính quyền địa phương hai cấp, tiếp tục phân cấp mạnh cho chính quyền địa phương.

Đổi mới thực chất trong quản lý, sử dụng đất

Trình bày báo cáo về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo thông tin, Ủy ban đã có Báo cáo số 879/BC-UBKTTC16 cho ý kiến về định hướng chính sách theo Tờ trình số 528/TTr-CP của Chính phủ.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính tán thành sự cần thiết, cấp bách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024; đề nghị tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật song song với quá trình hoàn thiện chính sách, bảo đảm chất lượng hồ sơ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ hai.

Đáng chú ý, Ủy ban nhận thấy nội dung thể chế chính sách và quy định cụ thể tại dự thảo Luật chưa đáp ứng yêu cầu "chuyển mạnh từ tư duy quản lý hành chính sang tư duy quản trị hiện đại về đất đai". Vì vậy, đề nghị rà soát, đề xuất phương án thực sự đột phá, khả thi, có sự đổi mới thực chất.

Về phân loại đất, Ủy ban đề nghị chỉ phân loại những loại đất thực sự cần thiết để quản lý theo chỉ tiêu, gồm đất trồng lúa, đất rừng, đất quốc phòng, đất an ninh; các loại đất còn lại không quản lý theo chỉ tiêu cứng mà quản lý theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội.

Đối với "quy hoạch thống nhất của đơn vị hành chính cấp tỉnh", cần làm rõ đây là quy hoạch mới hay thay thế quy hoạch tỉnh, quy hoạch chung thành phố; làm rõ phương pháp "tích hợp quy hoạch" và nội dung mới, tiến bộ so với Luật Quy hoạch năm 2017 và Luật sửa đổi, bổ sung 37 luật có liên quan đến quy hoạch.

Ủy ban cũng đề nghị hoàn thiện kế hoạch sử dụng đất cấp xã theo hướng đơn giản, rõ nội dung, không chồng lấn hoặc xung đột với quy hoạch khác, không tiếp tục "chẻ nhỏ" chỉ tiêu và không làm phát sinh thủ tục hành chính, tạo rào cản đối với hoạt động sản xuất kinh doanh.

Đối với giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Ủy ban cho rằng, đề xuất thành lập đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc UBND cấp xã để thực hiện chức năng của tổ chức phát triển quỹ đất là vấn đề đáng quan ngại do chưa rõ cơ sở chính trị, cơ sở thực tiễn và chưa phù hợp với pháp luật có liên quan.

Đối với dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất nhưng không có đất ở và quy mô dự án chưa đạt đến khu đô thị, Ủy ban đề nghị làm rõ tiếp tục thực hiện thí điểm theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 hay đã được luật hóa tại dự thảo Luật.

Về thu hồi đất, Ủy ban nhận thấy một số trường hợp chưa thể hiện rõ tính chất "thật cần thiết", tiềm ẩn nguy cơ bị lạm dụng như dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, dự án tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo hợp đồng BT.

Do đó, Ủy ban đề nghị làm rõ sự cần thiết, căn cứ, tiêu chí đối với các trường hợp thu hồi đất mới được bổ sung; quy định rõ tiêu chí dự án thuộc phạm vi thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; đánh giá, tổng kết việc thực hiện Nghị quyết số 254/2025/QH15 để làm rõ cơ sở luật hóa các cơ chế đặc thù.

Đồng thời, cần rà soát những trường hợp cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trước khi hoàn thành bố trí tái định cư, bảo đảm thật sự cần thiết, cấp bách, vì lợi ích chung; làm rõ cơ chế bảo đảm lợi ích hợp pháp và giảm thiểu rủi ro cho người sử dụng đất.

Về tài chính đất đai, giá đất, Ủy ban đề nghị tiếp tục nghiên cứu cơ chế xác định giá đất cho sản xuất, kinh doanh bảo đảm hợp lý, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy đầu tư, phát triển doanh nghiệp, tạo việc làm và đóng góp tăng trưởng.

Ngoài ra, cần quy định rõ, khả thi về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và các tỷ lệ có thể điều chỉnh tăng hoặc giảm; tách bạch xác định giá đất với cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.