Sửa Luật Nhà ở: Làm rõ hơn cơ chế phát triển nhà ở cho thuê, đối tượng được thuê

Sáng 22/10, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày trước Quốc hội Tờ trình Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở năm 2023 kế thừa các quy định còn phù hợp; đồng thời sửa đổi, bổ sung theo hướng thể chế đầy đủ quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng, Nhà nước, trong đó chú trọng phát triển nhà ở hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở, gắn với bảo đảm an sinh xã hội, trong đó tạo chính sách đột phá để phát triển nhà ở cho thuê, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho nhân dân. 

Đồng thời luật hóa các chính sách thí điểm đã được kiểm chứng như Nghị quyết số 201/2025/QH15, Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP. Thực hiện phân cấp, phân quyền, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. 

Cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, điều kiện đầu tư kinh doanh tạo môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch. Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn; bảo đảm đồng bộ với các pháp luật có liên quan. Luật chỉ quy định các nội dung mang tính nguyên tắc, khung.

Dự thảo Luật gồm 13 Chương, 130 Điều, giảm 68 Điều so với quy định của Luật Nhà ở năm 2023.

Về phân quyền, phân cấp, cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính, tiến hành rà soát phân quyền, phân cấp triệt để cho chính quyền địa phương (20/21 thủ tục thuộc thẩm quyền địa phương, chỉ còn 1 thủ tục cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng). Cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa thành phần hồ sơ thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính.

Trên cơ sở rà soát, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) kế thừa các quy định còn phù hợp và sửa đổi, bổ sung các nội dung như phát triển các nhóm nhà ở và chính sách áp dụng tương ứng đối với từng nhóm nhà ở gồm: nhà thương mại; nhà ở cho thuê; nhà ở công vụ...

Bổ sung Chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, trong đó quy định về: đối tượng được thuê; hình thức phát triển thông qua vốn Nhà nước, vốn ngoài Nhà nước; yêu cầu đối với dự án và thủ tục đầu tư dự án; chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án; giá cho thuê nhà ở; quản lý nhà ở cho thuê.

Hoàn thiện chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bổ sung nguyên tắc thực hiện gắn với tái thiết đô thị; bổ sung hình thức đầu tư theo phương thức đối tác công tư (BT) góp phần bổ sung phương thức huy động nguồn lực để thực hiện dự án; đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Sửa đổi, bổ sung một số quy định để tháo gỡ khó khăn thực tiễn về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở riêng lẻ của cá nhân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tài chính cho phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở, quản lý, sử dụng nhà chung cư, giao dịch về nhà ở nhằm bảo đảm phù hợp, thống nhất với các Luật mới được ban hành và phù hợp với thực tiễn.

Dự thảo Luật cũng điều chỉnh nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê theo hướng giao UBND cấp tỉnh quyết định phương thức thực hiện phù hợp, như bố trí quỹ đất trong dự án, bố trí quỹ đất ở vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương...

Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết, Ủy ban và các cơ quan tham gia thẩm tra nhất trí với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở. 

Cơ quan thẩm tra đánh giá dự thảo Luật đã thể chế hóa nhiều chủ trương, định hướng của Đảng, cơ bản bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất với hệ thống pháp luật và đủ điều kiện trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến.

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục hoàn thiện các chính sách phát triển nhà ở theo 4 nhóm, xác định rõ cơ chế tương ứng và kiểm soát minh bạch đối tượng được hưởng chính sách ưu tiên, tránh trục lợi chính sách và đầu cơ nhà ở. 

Đồng thời, cần rà soát để bảo đảm sự thống nhất giữa dự thảo Luật Nhà ở với dự thảo Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật về thuế có liên quan.

Đối với chính sách nhà ở cho thuê, Ủy ban đề nghị làm rõ hơn đối tượng được thuê và nhóm được ưu tiên, nhất là tại các dự án sử dụng vốn Nhà nước, bảo đảm nguồn lực ngân sách được sử dụng đúng mục tiêu hỗ trợ người gặp khó khăn về nhà ở. 

Các quy định về nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội cũng cần được rà soát để tránh trùng lặp, làm rõ chính sách áp dụng cho từng loại hình, qua đó tạo động lực thu hút nguồn lực xã hội tham gia phát triển nhà ở.

Cơ quan thẩm tra đồng thời đề nghị nghiên cứu kỹ quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; làm rõ cơ chế quản lý, sử dụng vốn và hạch toán tài sản của Quỹ nhà ở.

Tiếp tục hoàn thiện quy định quản lý, sử dụng nhà chung cư để xử lý các bất cập về tranh chấp sở hữu chung, sở hữu riêng, quan hệ giữa ban quản trị và cư dân. Các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và điều khoản chuyển tiếp cũng cần được rà soát nhằm tránh khoảng trống pháp lý khi luật mới có hiệu lực.