Đây là một trong những số liệu được đưa ra tại Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM 6 tháng đầu năm (trước khi hợp nhất) do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa phát hành.

Giấc mơ an cư bị "mắc kẹt"

Theo đó, kể từ năm 2024, thị trường nhà ở TP.HCM vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở, dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở, và kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m² và rất thiếu nhà ở xã hội.

Giá nhà tại TP.HCM đang khiến cho nhiều người lao động thu nhập thấp "mắc kẹt" trong giấc mơ an cư.

"Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm là nhà ở cao cấp.

Và rất đáng quan ngại là kể từ năm 2024 và 6 tháng đầu năm 2025, tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, chẳng những không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, mà cũng không còn nhà ở trung cấp, dẫn đến thị trường nhà ở TP. HCM phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình kim tự tháp bị lộn ngược đầu", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định.

Trong 6 tháng đầu năm 2025, TP.HCM đã xây dựng mới 4,83 triệu m² sàn xây dựng nhà ở (đạt 60,4% chỉ tiêu đề ra trong năm 2025 là 8 triệu m² sàn). Trong đó, nhà ở riêng lẻ 2,872 triệu m² sàn xây dựng, nhà ở thương mại 1,961 triệu m² sàn xây dựng, chiếm tỷ trọng 40,6%. HoREA cho rằng, việc phát triển nhà ở theo dự án đang dần trở thành xu thế chủ đạo, so với 10 năm trước đây, tỷ lệ phát triển nhà ở theo dự án chỉ chiếm khoảng 25%.

Bên cạnh đó, giá nhà vẫn tiếp tục là thách thức đối với người lao động tại TP.HCM. Theo HoREA, giá nhà tăng liên tục trong các năm qua, cho đến nay vẫn "neo" ở mức giá rất cao, ví dụ như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m², bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn, và đây mới chỉ là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra, khiến cho giá nhà đang vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Chị Nguyễn Thị Bích Thuận, quê ở Đắk Lắk, đang cùng chồng và con sinh sống tại TP.HCM đã hàng chục năm, tuy nhiên giấc mơ có một chốn an cư tại đây vẫn đang bỏ ngỏ, gia đình vẫn phải đi thuê trọ tại phường Tân Mỹ (quận 7 cũ).

"Tôi hiện tại 33 tuổi, chồng tôi 35 tuổi, dù bao nhiêu năm dành dụm vẫn đang phải ở trọ. Chúng tôi đang có một bé nhỏ 3 tuổi đang đi học nhà trẻ, thu nhập hai vợ chồng cũng chỉ 28 triệu hàng tháng, bé nhà tôi học trường tư 4,5 triệu tháng, chi tiêu hàng tháng hết khoảng 15 - 20 triệu đồng. Hiện tại sau bao nhiêu năm dành dụm tiết kiệm, vợ chồng tôi chỉ mới góp được khoản tiết kiệm là 700 triệu đồng", chị Thuận chia sẻ.

Chị Thuận tâm sự, hai vợ chồng từ quê ra thành phố, ở quê cũng vất vả nên không có ai hỗ trợ gì nếu mua nhà, với 700 triệu đồng có trong tay, hai vợ chồng vẫn đang ở rất xa ước mơ có một căn nhà ở trung tâm để tiện cho việc đi làm.

Nếu muốn mua một căn hộ giá rẻ thì ít nhất tài chính phải có khoảng 2 tỷ đồng, tuy nhiên chị Thuận cho biết vẫn không đủ "can đảm" để vay ngân hàng, vì số tiền rất lớn có thể khiến hai vợ chồng phải làm cả đời để trả nợ mua nhà.

Gỡ nút thắt để bình ổn giá nhà

HoREA cho rằng, có một thực tế đáng quan ngại hiện nay là kết quả phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM đạt rất thấp, chỉ có 205.000 m² sàn xây dựng nhà ở, tương đương 4.100 căn hộ (bình quân căn hộ có diện tích 50m2), chỉ mới đạt khoảng 11,7% kế hoạch phát triển 35.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025.

Theo HoREA, việc tháo gỡ các dự án đang vướng mắc pháp lý cần được sớm thực hiện để tránh lãng phí, tăng nguồn cung để có thể kéo giảm giá nhà.

Theo ông Lê Hoàng Châu, để đạt được mục tiêu này cần phải nỗ lực nhiều hơn nữa, huy động cộng đồng doanh nghiệp bất động sản tích cực tham gia để thực hiện mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội của TP.HCM (trước khi hợp nhất) giai đoạn 2021-2030.

Trong giai đoạn 2015-2023, Sở Xây dựng TP.HCM thống kê có 86 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị ngừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện, với quy mô sử dụng đất lên đến 964 ha và 54.051 căn hộ.

Tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý lên đến 220 dự án, gồm 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổng hợp, trong đó có 77 dự án đã được xử lý và còn 143 dự án đang được tiếp tục xử lý.

"Hàng trăm dự án trên đây bị vướng mắc pháp lý là chủ yếu hoặc một số dự án do chủ đầu tư kém năng lực, nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì vừa rất lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách nhà nước, vừa khó khăn cho doanh nghiệp, vừa thiếu nguồn cung nhà ở nên giá nhà khó kéo giảm trong ngắn hạn", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định.