Làm sao để tránh rủi ro khi vay mua nhà?

Trao đổi với phóng viên Báo Xây dựng tại hội thảo "Đòn bẩy tài chính hiệu quả – Người trẻ sở hữu nhà" do Báo Thanh tra tổ chức, TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường Tài chính – Bất động sản Toàn Cầu đã chia sẻ những phương pháp giúp giới trẻ vay mua nhà an toàn và hạn chế rủi ro.

Theo ông, trước tiên người vay chỉ nên giới hạn tỷ lệ vay tối đa 80% giá trị căn nhà để duy trì đòn bẩy ở mức hợp lý, tránh áp lực trả nợ quá lớn khi thị trường hoặc lãi suất biến động. Tiếp đó, tổng số tiền gốc và lãi trả hằng tháng không nên vượt quá 50% thu nhập ròng.

Đây là tỷ lệ Debt to Income thường được các tổ chức tài chính quốc tế khuyến nghị, vừa đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vừa giữ lại đủ ngân sách cho chi tiêu sinh hoạt.

Ông cũng lưu ý người vay nên ưu tiên các gói tín dụng có lãi suất cố định dài hạn, tối thiểu 3 - 5 năm đầu, để tránh những cú sốc tăng lãi suất bất ngờ sau thời kỳ ưu đãi. Bên cạnh đó, cần chuẩn bị sẵn quỹ dự phòng bằng 6 - 12 tháng tiền trả nợ để phòng trường hợp mất việc hoặc thu nhập giảm sút vẫn có thể duy trì thanh toán đúng hạn.

Ngoài ra, TS Nguyễn Trí Hiếu khuyến nghị người trẻ cần tính toán kỹ khả năng trả nợ trước khi quyết định vay, tránh tâm lý FOMO khiến dễ rơi vào bẫy vay quá sức. Việc lập bảng thu – chi và thử các kịch bản biến động thu nhập, lãi suất là rất cần thiết để đánh giá mức độ an toàn của khoản vay.

Ông nhấn mạnh: "Đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi. Nếu không kiểm soát tốt, người vay dễ vướng vào vòng xoáy nợ nần, thậm chí phải bán nhà khi thị trường đi xuống hoặc thu nhập không ổn định".

TS Nguyễn Trí Hiếu cũng đề xuất tổ chức ngân sách cá nhân khoa học hơn bằng cách áp dụng nguyên tắc "6 lọ tài chính" – phân bổ thu nhập hằng tháng vào 6 khoản riêng biệt, bao gồm cả lọ tiết kiệm và đầu tư. Mỗi khoản chi tiêu hay đầu tư chỉ nên nằm trong phạm vi ngân sách đã được xác định để người trẻ chủ động hơn và bền vững hơn trên hành trình tích lũy, sở hữu nhà ở lâu dài.

Bài học từ tín dụng quốc tế

Đối với câu chuyện của các tổ chức tín dụng trong việc cho người trẻ vay mua nhà, TS Nguyễn Trí Hiếu cũng đã gợi mở những khuyến nghị khi nhìn vào các bài học từ các nước trong khu vực.

Theo ông, tại Singapore, người lao động được phép trích quỹ hưu trí CPF để trả góp tiền nhà, nhờ vậy gánh nặng thanh toán hàng tháng giảm đáng kể. Việt Nam có thể tham khảo cơ chế này, cho phép người mua nhà sử dụng một phần quỹ bảo hiểm xã hội để làm vốn đối ứng.

Trong khi đó, Indonesia lại áp dụng mức lãi suất cố định 5%/năm kéo dài 20 năm và còn hỗ trợ thêm tiền đặt cọc (6 - 7 triệu đồng), giúp người thu nhập thấp dễ dàng sở hữu nhà. Việt Nam hoàn toàn có thể học hỏi chính sách này bằng cách trợ cấp khoản tiền đặt cọc cho người có thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng thông qua nguồn tái cấp vốn từ ngân sách nhà nước.

Tương tự, Thái Lan triển khai gói "Happy Home" với lãi suất chỉ 3%/năm trong 5 năm đầu và hạn mức tín dụng tương đương 2 - 2,5 tỷ đồng. Điều này gợi ý Việt Nam nên thiết kế các gói vay lãi suất thấp và cố định trong 3 - 5 năm đầu với hạn mức lên đến 70 - 80% giá trị nhà để giúp người trẻ dễ tiếp cận vốn.

Bên cạnh đó, một số quốc gia đã thành công với các mô hình thanh toán linh hoạt. Chẳng hạn, Malaysia áp dụng chương trình MM2H, khách hàng chỉ cần gửi tiền tiết kiệm để sau 1 - 2 năm được rút vốn mua nhà với giá tốt.

Chủ đầu tư Việt Nam có thể nhân rộng hình thức "đặt tiền trước, mua sau" và kéo dài thời gian thanh toán 18 - 24 tháng với khoản đặt cọc ban đầu chỉ 10 - 15% giá trị nhà. Kèm theo đó, ân hạn gốc 12 - 18 tháng và miễn lãi 6 -12 tháng đầu tiên cũng là cách giảm áp lực thanh toán trong giai đoạn dự án đang xây dựng.

Một yếu tố không thể thiếu là liên kết chặt chẽ giữa chủ đầu tư và ngân hàng thông qua các thỏa thuận hợp tác toàn diện từ giai đoạn lập dự án. Với hình thức này, ngân hàng không chỉ cung ứng vốn xây dựng và bảo lãnh tiến độ mà còn thiết kế gói tín dụng "may đo" riêng cho khách hàng của dự án, giúp đơn giản thủ tục và rút ngắn thời gian phê duyệt.

Nhiều ngân hàng đã áp dụng mô hình này thành công, cung cấp cả dịch vụ tín dụng và phi tín dụng ưu đãi để tăng sức hấp dẫn của sản phẩm nhà ở. Trong quá trình bán hàng, ngân hàng và chủ đầu tư có thể cùng tổ chức sự kiện giới thiệu, cho phép khách hàng nộp hồ sơ, xét duyệt và giải ngân tại chỗ với lãi suất ưu đãi và thời gian ân hạn, giúp khách hàng dễ ra quyết định.

Những giải pháp này nếu triển khai đồng bộ, không chỉ giúp "giảm nhiệt" áp lực tài chính ngay lập tức, mà còn khơi thông dòng tiền, tăng thanh khoản cho thị trường, tạo nền tảng vững chắc để chính sách vĩ mô phát huy tác dụng lâu dài. Trên hết, khi người mua nhà cảm thấy được thấu hiểu và hỗ trợ kịp thời, họ sẽ bớt e ngại, yên tâm hơn khi xuống tiền.