Vì sao chính sách thuế là "chìa khóa" cho mô hình nhà ở cho thuê?

Tập trung chiến lược vào phát triển nhà ở cho thuê là một bước đi đột phá và sáng suốt: Vừa là đòn chí mạng hạ nhiệt nạn đầu cơ đất đai, vừa là chiếc phao cứu sinh đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân. 

Thành công của các siêu đô thị lớn trên thế giới là minh chứng rõ nhất cho tầm nhìn xa này. Nhưng cần thẳng thắn nhìn nhận, việc thay đổi bản chất của một thị trường là một hành trình dài hạn, tốn kém và đòi hỏi sự kiên trì vượt bậc. 

Để lay chuyển một thị trường đang bị bóp méo bởi dòng tiền lướt sóng, các nước phát triển không chỉ dùng những lời kêu gọi, mà họ còn sử dụng chính sách thuế như một thứ "vũ khí bản lề". Một chính sách thuế thông minh và nghiêm khắc sẽ đóng vai trò tái định hướng dòng vốn sang đầu tư lành mạnh, tạo nền móng vững chắc cho thị trường nhà ở cho thuê phát triển.

Vậy các nền kinh tế lớn đã "thiết kế" chính sách thuế như thế nào để bẻ lái thị trường sang mô hình nhà ở cho thuê thành công đến vậy?

Bài học từ nước Áo: Thế kỷ kiên định và nghệ thuật điều tiết bằng thuế

Hành trình chuyển đổi sang mô hình nhà ở cho thuê của Áo, với trọng tâm là thủ đô Vienna, là một câu chuyện kinh điển về sự kiên định trong chính sách an sinh xã hội kéo dài hơn một thế kỷ, bắt đầu từ năm 1919. 

Sau Chiến tranh thế giới thứ nhất, Vienna rơi vào cuộc khủng hoảng nhà ở tệ nhất lịch sử với tình trạng nghèo đói, dịch bệnh và các khu ổ chuột bùng phát. Để giải quyết tận gốc vấn đề, chính quyền thành phố thời kỳ đó (được gọi là kỷ nguyên Red Vienna) đã đưa ra quyết định chiến lược: Không phó mặc nhà ở cho thị trường tự do mà biến nó thành một dịch vụ công cộng cốt lõi do Nhà nước dẫn dắt.

Chỉ trong vòng 10 năm (1919-1929), họ đã hoàn thành thần tốc hơn 64.000 căn hộ cho thuê giá rẻ, tái cấu trúc toàn diện bộ mặt đô thị.

Được biết, chìa khóa bản lề giúp Áo duy trì nguồn lực khổng lồ để xây dựng và bảo trì hệ thống này suốt hơn 100 năm qua chính là một cơ chế thuế biệt lập và mang tính bền vững cao.

Theo đó, Áo đã triển khai Thuế đóng góp nhà ở: Đây là công cụ thu ngân sách đặc trưng của Áo. Chính phủ trích thẳng một khoản thuế nhỏ (khoảng 1%) từ tổng quỹ lương của mọi người lao động và người sử dụng lao động để đổ về Quỹ nhà ở quốc gia. 

Khoản thuế này là bất khả xâm phạm, chỉ được dùng riêng cho việc xây dựng, nâng cấp nhà ở xã hội cho thuê và cấp tín dụng lãi suất thấp cho các hiệp hội xây dựng phi lợi nhuận, giúp nguồn vốn công luôn dồi dào và độc lập với các biến động kinh tế.

Ngoài ra, còn đó Thuế nhà đất lũy tiến đánh vào tài sản xa xỉ. Ngay từ những năm 1920, để có tiền đền bù và tạo quỹ đất sạch xây nhà cho thuê, Vienna đã áp các sắc thuế rất nặng vào biệt thự, xe hơi, người giúp việc và các bất động sản cao cấp của giới thượng lưu. Dòng tiền thuế này được phân phối lại trực tiếp vào các dự án căn hộ cho thuê bình dân.

Chính phủ nước này cũng có cơ chế quản lý trần thuế và giá thuê nghiêm ngặt. Hệ thống luật thuế của Áo không khuyến khích việc đầu cơ tăng giá. Tiền thuê nhà tại các quỹ nhà công và phi lợi nhuận chỉ được tính toán dựa trên chi phí xây dựng, vận hành và bảo trì thực tế (phi lợi nhuận) chứ không theo giá bong bóng của thị trường.

Nhờ sự kết hợp chặt chẽ giữa tư duy quản lý công và hệ thống thuế điều tiết thông minh này, Áo đã dịch chuyển tâm lý người dân từ "phải sở hữu nhà" sang "an tâm thuê nhà dài hạn". Cho đến nay, khoảng 75 - 80% dân số Vienna đang sống trong các căn hộ thuê với chi phí hợp lý (đây là tỷ lệ cao nhất trong các đô thị châu Âu). 

Trong số những người thuê nhà đó, có khoảng 60% dân số sinh sống trực tiếp trong các căn hộ do thành phố sở hữu hoặc các căn hộ do các hiệp hội phi lợi nhuận (gọi là Gemeindebauten và nhà ở trợ cấp) quản lý với mức giá được bảo hộ.

Cách nước Đức dùng thuế bảo vệ người thuê nhà

Khác với phần lớn các quốc gia xem nhà ở là một loại tài sản để tích lũy, nước Đức từ lâu đã định vị nhà ở là một hạ tầng an sinh xã hội cốt lõi, nơi quyền lợi của người thuê nhà được ưu tiên tối thượng. 

Xuất phát điểm từ đống đổ nát sau Chiến tranh thế giới thứ hai vào năm 1950, khi đất nước mất đi 20% quỹ nhà ở, chính phủ Tây Đức đã ban hành Luật Nhà ở đầu tiên nhằm huy động mọi nguồn lực xã hội đầu tư vào phân khúc cho thuê.

Trải qua hơn 30 năm kiên định chuyển đổi cấu trúc, Đức đã thiết lập nên một thị trường bền vững kỷ lục, tại các siêu đô thị như Berlin hay Hamburg, có tới 80% đến 85% dân số lựa chọn thuê nhà dài hạn. Để duy trì một thị trường cho thuê khổng lồ nhưng không bị thao túng giá, nước Đức đã thiết kế một hệ thống thuế tinh vi, biến công cụ này thành "bánh lái" điều tiết hành vi của toàn bộ giới chủ bất động sản.

Đòn bẩy thuế cốt lõi của Đức dựa trên nguyên tắc triệt tiêu hoàn toàn tư duy đầu cơ lướt sóng. Cụ thể, nước này áp dụng mức Thuế thặng dư vốn cực kỳ nghiêm khắc: Nếu một cá nhân mua bất động sản rồi bán lại trong vòng dưới 10 năm, toàn bộ số tiền lãi thu được sẽ bị gộp thẳng vào thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất lũy tiến có thể lên tới 42%. 

Rào cản tài chính này buộc các nhà đầu tư phải từ bỏ ý định gom đất chờ tăng giá ngắn hạn, thay vào đó, cách duy nhất để họ tối ưu hóa dòng vốn trong suốt 10 năm chờ đợi là phải đưa tài sản đó vào thị trường cho thuê dài hạn. 

Ngược lại, để tạo động lực cho các chủ nhà, chính phủ Đức cung cấp "củ cà rốt" hấp dẫn bằng việc cho phép khấu trừ toàn bộ chi phí khấu hao của ngôi nhà (khấu hao tài sản từ 2% đến 3% mỗi năm), chi phí lãi vay ngân hàng, và chi phí sửa chữa, nâng cấp trực tiếp vào thu nhập chịu thuế.

Sự tinh tế trong chính sách thuế của Đức còn nằm ở chỗ nó gián tiếp nâng cao chất lượng sống cho người thuê. Vì các chi phí cải tạo nhà cửa đều được khấu trừ để giảm số thuế phải nộp, các chủ nhà tại Đức luôn chủ động sơn sửa, nâng cấp hệ thống sưởi và tối ưu năng lượng cho căn hộ để vừa giữ giá trị tài sản, vừa được nhẹ gánh nghĩa vụ thuế. 

Kết hợp cùng luật bảo vệ người thuê nghiêm ngặt, như việc cấm tăng giá thuê vượt quá biên độ thị trường và cấm đơn phương đuổi người thuê vô cớ, chính sách thuế của Đức đã biến việc thuê nhà trở thành một lựa chọn an toàn, ổn định và kinh tế không kém gì mua nhà. 

Bài học từ nước Đức chứng minh rằng, khi thuế triệt tiêu được lợi nhuận của việc đầu cơ ngắn hạn, thị trường bất động sản sẽ tự động trả lại giá trị thực cho người có nhu cầu ở thực.

Chiến lược "bẻ gãy" đầu cơ bằng siêu thuế của Hàn Quốc

Hành trình dịch chuyển cấu trúc thị trường bất động sản của Hàn Quốc là một cuộc chiến khốc liệt chống lại nạn đầu cơ để bảo vệ nhu cầu ở thực của người dân thông qua hệ thống siêu thuế được thiết kế vô cùng tinh vi. 

Nền móng của sự thay đổi này gắn liền với cuộc khủng hoảng giá nhà leo thang đỉnh điểm vào giai đoạn những năm 2000 và được đẩy lên mức quyết liệt nhất từ năm 2017 đến nay.

Đặc trưng lớn nhất của thị trường Hàn Quốc là sự tồn tại của mô hình thuê nhà độc nhất vô nhị mang tên Jeonse - nơi người thuê đặt cọc một khoản tiền khổng lồ bằng 60% đến 80% giá trị căn nhà để được ở miễn phí. Điều này khiến nhiều chủ nhà dùng số tiền đó để tiếp tục đầu tư lướt sóng gom thêm nhà mới, đẩy giá bất động sản vượt xa thu nhập thực tế của thế hệ trẻ.

Để bẻ gãy chu kỳ đầu cơ nguy hiểm này và ép thị trường phải chuyển dịch sang mô hình cho thuê dài hạn, ổn định, chính phủ Hàn Quốc đã biến chính sách thuế thành thứ "vũ khí" điều tiết tối thượng. 

Đầu tiên, Hàn Quốc áp dụng Thuế bất động sản tổng hợp (Comprehensive Real Estate Tax) với cơ chế lũy tiến cực kỳ khắc nghiệt đánh thẳng vào những cá nhân sở hữu từ hai đến ba ngôi nhà trở lên. 

Mức thuế sở hữu tài sản hàng năm này có thể bị đẩy lên tới mức trừng phạt 6% giá trị định giá của bất động sản, biến việc ôm nhiều nhà chờ tăng giá trở thành một gánh nặng tài chính khổng lồ đối với các nhà đầu tư cá nhân. Đồng thời, chính phủ áp thuế thu nhập thặng dư vốn lên tới 70% đến 80% đối với các giao dịch bán nhà trong vòng một đến hai năm sau khi mua để triệt tiêu hoàn toàn tình trạng lướt sóng.

Tuy nhiên, điểm thông minh trong chiến lược thuế của Hàn Quốc là việc tạo ra một "lối thoát" có điều kiện để định hướng lại dòng tiền. Nếu các chủ nhà chấp nhận đăng ký bất động sản đó thành "Nhà ở cho thuê dài hạn được chuẩn hóa" với thời hạn tối thiểu từ 8 đến 10 năm, đồng thời cam kết không tăng giá thuê quá 5% mỗi năm, họ sẽ được chính phủ miễn giảm từ 80% đến 100% khoản thuế bất động sản tổng hợp này. 

Nhờ cơ chế đóng - mở linh hoạt bằng thuế, Hàn Quốc không cần dùng mệnh lệnh hành chính để tịch thu hay cấm đoán, mà dùng chính áp lực tài chính để buộc các tay đầu cơ lướt sóng phải tự nguyện chuyển đổi thành những chủ nhà chuyên nghiệp, cung cấp nguồn cung cho thuê dài hạn, giá cả ổn định dưới sự giám sát của Nhà nước. 

Sự kiên định trong việc dùng siêu thuế bẻ lái dòng vốn đã giúp Hàn Quốc từng bước hạ nhiệt bong bóng bất động sản, đáp ứng nhu cầu an cư thực tế tại các siêu đô thị áp lực như Seoul.