Vì sao cổ phiếu bất động sản "hụt hơi"?

Cổ phiếu giảm hai chữ số

Cổ phiếu KDH của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền giảm từ 17.600 đồng ngày 3/9 xuống 15.100 đồng khi đóng cửa phiên 2/10, tương ứng giảm 14,2%. Nhìn trong một năm gần nhất, thống kê của Vietstock cho thấy giá đã điều chỉnh của KDH giảm 52,44%, từ 31.750 đồng xuống 15.100 đồng. Đây cũng là mức thấp nhất trong 52 tuần của cổ phiếu này.

Cổ phiếu DXG của Công ty Cổ phần Bluemarq Group (trước đây là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh) cũng giảm 15,34% trong giai đoạn 3/9–2/10, từ 11.800 đồng xuống 9.990 đồng. Trong một năm gần nhất, giá đã điều chỉnh của DXG giảm 43,3%, từ 17.618 đồng xuống 9.990 đồng, sát mức thấp nhất 52 tuần là 9.970 đồng.

Theo Vietstock, nhóm bất động sản chuyển từ mức tăng 5,40% tại ngày 3/9 sang giảm 2,91% tại phiên 2/10, cùng so với mốc ngày 3/7. Hiệu suất giảm 8,31%, tương ứng chỉ số ngành mất 7,88% trong khoảng thời gian này.

Tương tự, nhóm tài chính (ngân hàng, bảo hiểm, chứng khoán) giảm 4,50% tại ngày 3/9 và giảm 8,19% tại phiên 2/10/2026, cùng so với mốc ngày 3/7. Mức giảm mở rộng thêm 3,69 điểm phần trăm, tương ứng chỉ số ngành mất 3,86% trong giai đoạn 3/9–2/10.

Trao đổi với PV Báo Xây dựng, ông Nguyễn Bá Khương, chuyên gia phân tích thị trường, Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDIRECT, cho rằng cần đặt diễn biến của cổ phiếu chứng khoán và bất động sản trong bối cảnh chung của thị trường.

Theo ông Khương, từ đầu tháng 9 đến nay, thị trường chứng khoán Việt Nam chịu tác động từ những yếu tố bên ngoài như giá dầu tăng cao, làm gia tăng lo ngại lạm phát, và việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất tại kỳ họp tháng 9. Những yếu tố này gây áp lực lên mặt bằng lãi suất, chi phí vốn toàn cầu, đồng thời khiến nhà đầu tư thận trọng hơn với các tài sản rủi ro, trong đó có cổ phiếu.

Áp lực từ lãi suất và dòng tiền 

Ông Khương nhận định dòng tiền trên thị trường có dấu hiệu suy yếu, trong khi áp lực bán của nhà đầu tư nước ngoài vẫn tương đối lớn. Lực cầu không còn đủ mạnh để hấp thụ lượng cung, khiến tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn, đặc biệt với những nhóm cổ phiếu có mức độ biến động cao như chứng khoán và bất động sản.

Với nhóm chứng khoán, diễn biến giá cổ phiếu có độ nhạy cao với thị trường chung và thanh khoản. Khi thanh khoản suy giảm, dòng tiền mới tham gia thận trọng hơn, triển vọng doanh thu môi giới, cho vay ký quỹ và hoạt động tự doanh của các công ty chứng khoán cũng chịu ảnh hưởng. Vì vậy, khi thị trường điều chỉnh, cổ phiếu chứng khoán thường phản ứng mạnh hơn mặt bằng chung. Áp lực bán của khối ngoại tại một số cổ phiếu lớn trong nhóm góp phần gia tăng sức ép.

Đối với bất động sản, nhu cầu vốn lớn khiến doanh nghiệp nhạy cảm với mặt bằng lãi suất và khả năng tiếp cận tín dụng. 

Theo ông Khương, khi lãi suất toàn cầu chịu áp lực tăng và tâm lý thị trường thận trọng hơn, dòng tiền vào các tài sản rủi ro có xu hướng giảm, qua đó gây áp lực lên giá cổ phiếu bất động sản. Dòng tiền cũng phân hóa mạnh hơn giữa các doanh nghiệp, thay vì lan tỏa đồng đều trong ngành.

Ông Khương cho rằng đà giảm thời gian qua chủ yếu phản ánh sự điều chỉnh của dòng tiền và tâm lý thị trường trong môi trường bên ngoài kém thuận lợi, cùng áp lực bán của khối ngoại. Hai nhóm ngành có độ nhạy cao với thanh khoản, lãi suất và khẩu vị rủi ro nên chịu tác động rõ hơn khi thị trường chuyển sang trạng thái thận trọng.

Tuy nhiên, diễn biến này không đồng nghĩa triển vọng của toàn bộ hai nhóm ngành đều chuyển sang tiêu cực. Khi thị trường ổn định và dòng tiền cải thiện, khả năng phục hồi sẽ khác nhau giữa các cổ phiếu, phụ thuộc vào triển vọng tăng trưởng lợi nhuận, chất lượng tài sản, khả năng huy động, sử dụng vốn và tình hình riêng của từng doanh nghiệp.