VIFC-HCMC có tạo lực đẩy cho văn phòng hạng A và bất động sản công nghiệp phía Nam?

VIFC có thể hình thành một cực văn phòng hạng A mới

Tại Hội nghị, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn Cho thuê Văn phòng, CBRE Việt Nam cho rằng, VIFC-HCMC có thể trở thành một trong những động lực mới làm thay đổi cấu trúc thị trường văn phòng TP.HCM.

Theo ông Hiếu, nếu nhìn lại khoảng một thập kỷ phát triển của thị trường văn phòng, mỗi giai đoạn xuất hiện một nguồn cung hạng A mới, một khu vực văn phòng mới hoặc một tiêu chuẩn mới như công trình xanh đều tạo ra sự thay đổi đáng kể.

Tổng diện tích văn phòng cho thuế đã tăng từ 1 triệu m2 diện tích cho thuê thuần năm 2015, lên 1,7 triệu m2 năm 2026 với sự gia tăng rõ nét của các toà nhà hạng A đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế. TP.HCM ngày càng có nhiều hơn sự hiện diện của các doanh nghiệp đa quốc gia.

CBRE Việt Nam đánh giá, nhu cầu di dời và mở rộng văn phòng liên tục chiếm hơn 60% tổng giao dịch trên thị trường kể từ năm 2023. Đáng chú ý, năm 2025, hơn một nửa số giao dịch di dời được thực hiện tại các toà nhà hạng A. Điều này cho thấy, các doanh nghiệp không chỉ tìm kiếm thêm diện tích mà còn ngày càng chủ động rà soát và nâng cấp chiến lược văn phòng. Xu hướng này đang thúc đẩy nhu cầu đối với các toà nhà có chất lượng xây dựng, tiêu chuẩn vận hành và hệ thống tiện ích tốt hơn nhằm đáp ứng các yêu cầu ngày càng cao của khách thuê.

Ông Hiếu nhấn mạnh, khi các định chế tài chính quốc tế, quỹ đầu tư, công ty quản lý tài sản, doanh nghiệp fintech và các công ty dịch vụ chuyên nghiệp hiện diện tại VIFC, họ sẽ kéo theo nhu cầu thuê văn phòng có tiêu chuẩn cao hơn. Không chỉ cần vị trí đẹp, khách thuê còn đòi hỏi chất lượng vận hành, hạ tầng công nghệ, tiêu chuẩn ESG, trải nghiệm người sử dụng và khả năng đáp ứng yêu cầu phát triển dài hạn. Trong giai đoạn 2026 - 2028, khoảng 76% nguồn cung văn phòng tương lai dự kiến nằm trong khu vực VIFC-HCMC, đều thuộc phân khúc hạng A, phản ánh kỳ vọng của thị trường đối với sự hình thành của một hệ sinh thái tài chính hiện đại tại TP.HCM. 

"Trong vòng 5-10 năm tới, chúng tôi kỳ vọng VIFC-HCMC sẽ góp phần thu hút thêm các định chế tài chính, doanh nghiệp quốc tế và dòng vốn chất lượng cao", ông Hiếu nói.

Báo cáo thị trường công bố ngày 7/7, CBRE cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường không có dự án văn phòng mới đi vào hoạt động, tổng nguồn cung giữ ở khoảng 1,7 triệu m² diện tích cho thuê thuần. Giá thuê bình quân hạng A đạt 47,2 USD/m²/tháng, tăng 1,6% so với cùng kỳ; tỷ lệ trống ở mức 16,7%.

Đáng chú ý hơn, nhu cầu di dời văn phòng chiếm 39% tổng diện tích giao dịch. Trong số khách thuê di chuyển, hơn 80% chọn các tòa nhà hạng A và B mới vận hành trong 2–3 năm gần đây. Nhu cầu mở rộng văn phòng đứng thứ hai với 32%. Điều này cho thấy thị trường chưa tăng nóng về giá, nhưng đang có xu hướng "nâng hạng" chất lượng.

Thêm vào đó, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE tại TP.HCM, trong báo cáo ngày 7/7, dự báo, từ năm 2027, khi chính sách và hạ tầng liên quan dần hoàn thiện, VIFC có thể trở thành một trong những động lực tăng trưởng quan trọng của thị trường văn phòng TP.HCM, hình thành mô hình "dual-hub", kết nối khu trung tâm hiện hữu với Thủ Thiêm.

Như vậy, tác động đầu tiên của VIFC với thị trường văn phòng có thể không phải là giá thuê tăng mạnh ngay lập tức, mà là tạo thêm khách thuê chất lượng cao, tập trung nguồn cung hạng A và đẩy nhanh quá trình nâng chuẩn của thị trường.

Bất động sản công nghiệp hưởng lợi theo dòng vốn vào công nghệ và logistics

Tại Hội nghị ngày 11/8, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Cơ quan điều hành VIFC-HCMC nhấn mạnh rằng, điểm khác biệt của VIFC-HCMC với các trung tâm tài chính toàn cầu khác là trung tâm tài chính này gắn với một nền kinh tế thực, có công nghiệp, sản xuất, xuất nhập khẩu, logistics và chuỗi cung ứng.

Theo ông Huân, VIFC không chỉ hướng tới cung cấp dịch vụ tài chính mà còn có nhiệm vụ kết nối dòng vốn quốc tế với nhu cầu phát triển của Việt Nam. Những lĩnh vực được ông nhấn mạnh gồm tài chính hàng không, tài chính hàng hải, fintech, thị trường vốn, quản lý quỹ, hạ tầng và công nghệ.

Nếu các nguồn vốn này được chuyển thành các dự án sản xuất, công nghệ và logistics, bất động sản công nghiệp phía Nam sẽ là một trong những phân khúc hưởng lợi.

Dữ liệu thị trường hiện tại cho thấy xu hướng này đã có nền tảng. Theo Báo cáo CBRE quý II/2026 công bố ngày 7/7, tổng diện tích hấp thụ đất công nghiệp phía Nam trong 6 tháng đầu năm đạt 124ha, tăng 125% so với cùng kỳ năm trước. Bình Dương và Đồng Nai chiếm 83% tổng diện tích hấp thụ; khách thuê chủ yếu thuộc nhóm điện - điện tử và logistics.

CBRE cũng ghi nhận một sự dịch chuyển quan trọng về chất của dòng vốn FDI. Thay vì chỉ tập trung vào gia công truyền thống, dòng vốn bắt đầu chuyển sang công nghệ lõi và hạ tầng số. Báo cáo dẫn hai dự án tại Khu Công nghệ cao TP.HCM gồm một dự án trung tâm dữ liệu của nhà đầu tư Singapore trị giá 508 triệu USD và dự án Starmason 480 triệu USD.

Ở phân khúc nhà kho, nhà xưởng xây sẵn, 6 tháng đầu năm 2026 thị trường cấp 1 phía Nam có khoảng 470.000m² nguồn cung mới, hấp thụ hơn 370.000m². Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng đạt 91%, nhà kho đạt 80%. Logistics và thương mại điện tử dẫn dắt nhu cầu kho, trong khi điện – điện tử chiếm tỷ trọng chính ở nhóm nhà xưởng.

Một dữ liệu khác cũng cho thấy hạ tầng số đang trở thành một phần quan trọng của bất động sản công nghiệp. Theo báo cáo của Cushman & Wakefield công bố ngày 5/8/2026, nguồn cung trung tâm dữ liệu tương lai tại TP.HCM đạt 68MW. Báo cáo cho biết Việt Nam đang thu hút sự quan tâm ngày càng lớn của các nhà vận hành hyperscale, điện toán đám mây và AI.

Điều này phù hợp với định hướng mà PGS.TS Nguyễn Hữu Huân nêu tại Hội nghị về phát triển fintech, AI, Big Data, blockchain và các Global Capability Center. Những hoạt động này không chỉ cần văn phòng, mà còn cần data center, nguồn điện ổn định, hạ tầng viễn thông, kho vận và hệ thống công nghiệp hỗ trợ.

CBRE dự báo, năm 2026 nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tiếp tục ở mức cao. Trong bối cảnh cạnh tranh, giá thuê kho và nhà xưởng được dự báo chỉ tăng khoảng 2–3%/năm. Về dài hạn, động lực lớn hơn sẽ đến từ hạ tầng và quy hoạch, đặc biệt quanh sân bay Long Thành, Vành đai 3 và Vành đai 4.

Như vậy, nếu VIFC-HCMC phát huy đúng vai trò kết nối vốn quốc tế với nền kinh tế thực, tác động tới hai phân khúc bất động sản sẽ khác nhau. Với văn phòng hạng A, VIFC có thể tạo thêm khách thuê cao cấp và thúc đẩy hình thành một cực văn phòng mới trên trục trung tâm hiện hữu - Thủ Thiêm. 

Với bất động sản công nghiệp, lực đẩy sẽ đến chậm hơn nhưng rộng hơn, thông qua dòng vốn vào công nghệ cao, logistics, hạ tầng số và chuỗi cung ứng, lan từ TP.HCM tới Đồng Nai, khu vực Long Thành và các hành lang công nghiệp mới.