Bộ trưởng Trần Hồng Minh làm rõ một số nội dung tại Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Trân trọng cảm ơn ý kiến đóng góp hết sức quý báu, tâm huyết và trách nhiệm của các vị đại biểu Quốc hội, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, các đại biểu đã nhất trí cao về sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản đồng thời với Luật Đất đai và Luật Nhà ở.

Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, dự thảo luật về cơ bản đã thể chế hóa đầy đủ các quan điểm, đường lối của Đảng; giải quyết các vướng mắc, khó khăn có nguyên nhân từ các quy định của luật.

Đồng thời đáp ứng các yêu cầu mới về phương thức quản lý; tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp, khơi thông nguồn lực và bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững.

Qua thảo luận, các đại biểu đánh giá dự thảo luật đã xây dựng hành lang pháp lý minh bạch, nhiều nội dung đột phá. Điển hình như: Quy trình giao dịch bất động sản, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung về quy trình giao dịch bất động sản; Quy định về mã định danh điện tử tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản; Mức trần đặt cọc tối đa 5% đối với bất động sản hình thành trong tương lai…

Bổ sung, hoàn thiện các khái niệm về dự án bất động sản, bất động sản có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai, hợp đồng kinh doanh bất động sản, thuê mua bất động sản. Quy định đầy đủ việc công khai thông tin dự án đưa vào kinh doanh, thời điểm công khai và trách nhiệm cập nhật của doanh nghiệp…

Đồng thời, các đại biểu đã góp ý nhiều nội dung cần hoàn thiện như quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư dự án, sàn giao dịch, môi giới; bổ sung cơ chế kiểm soát dòng tiền đặt cọc của người mua bất động sản hình thành trong tương lai… 

Giải trình, làm rõ thêm ý kiến các đại biểu nêu, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, về điều kiện đặt cọc mà các đại biểu băn khoăn, dự thảo đã quy định chủ đầu tư tuyệt đối không được phép thu bất kỳ khoản tiền đặt cọc nào từ khách hàng khi dự án chưa hoàn thành đầy đủ các trình tự, thủ tục pháp lý và tiến độ thi công thực tế theo quy định.

Khi đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa không quá 5% giá bán, cho thuê mua bất động sản từ bên đặt cọc. Số tiền này được tính vào số tiền thanh toán lần đầu của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua bất động sản. Ngoài ra, dự thảo cũng đã quy định việc xử lý khoản tiền đặt cọc khi các bên vi phạm nghĩa vụ thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự và theo thỏa thuận đã ký kết.

"Để thực hiện một dự án cho đến khi nhận đặt cọc, phải hoàn thiện rất nhiều trình tự, thủ tục và chỉ những nhà đầu tư nghiêm túc mới đáp ứng được đến giai đoạn này", Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết

Về quy định giữ lại 5% đối với phần giá trị còn lại của hợp đồng mà đại biểu quan tâm, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, số tiền 5% này được gửi vào tài khoản bảo lãnh ngân hàng.

Số tiền tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản sẽ được chuyển cho chủ đầu tư ngay sau khi bên mua, thuê mua nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do cơ quan có thẩm quyền cấp; hoặc khi bên mua, bên thuê mua đồng ý tự làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Vì vậy, không có lý do gì chủ đầu tư lại không thực hiện các nghĩa vụ tài chính để nhận 5% giá trị hợp đồng còn lại.

Một nội dung khác được đại biểu quan tâm là yêu cầu về vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư khi thực hiện dự án bất động sản.

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, trước khi có chủ trương đầu tư, trên cơ sở quy hoạch chung đã được phê duyệt, doanh nghiệp đăng ký tham gia thực hiện dự án thông qua đấu thầu hoặc hình thức chỉ định thầu theo quy định. Trong đó, doanh nghiệp phải đáp ứng yêu cầu về vốn chủ sở hữu ở mức 15% theo giá trị dự án.

Bộ trưởng cho biết khoản vốn này phải được bảo đảm hợp pháp, đồng thời nhấn mạnh trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền tại địa phương trong việc kiểm tra, thực hiện nghiêm các điều kiện đối với doanh nghiệp tham gia dự án.

Về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản, Bộ trưởng cho hay, luật hiện hành đã quy định song chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu về chất lượng thông tin theo định hướng xây dựng dữ liệu "đúng, đủ, sạch, sống".

Vì vậy, dự thảo sửa đổi lần này bổ sung, điều chỉnh các quy định nhằm tiếp tục hoàn thiện hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản. Cụ thể, dự thảo bổ sung quy định về mô hình triển khai hệ thống thông tin tập trung; dữ liệu về mã định danh điện tử của các tài sản; chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; cơ chế kết nối, chia sẻ thông tin giữa các cơ sở dữ liệu chuyên ngành như đất đai, thuế, dân cư…

Theo Bộ trưởng, việc kết nối, liên thông và đồng bộ các cơ sở dữ liệu liên quan nhằm thể chế hóa chủ trương của Đảng, Chính phủ về chuyển đổi số, xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất, minh bạch trong lĩnh vực bất động sản.

Mã định danh điện tử đối với các loại bất động sản trong cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản được xác định là công cụ để Nhà nước quản lý, giám sát thị trường hiệu quả hơn, hạn chế gian lận, đầu cơ và trục lợi.

Đồng thời, người dân và doanh nghiệp có thể tra cứu, xác thực thông tin bất động sản, giảm thủ tục và chi phí khi thực hiện giao dịch, góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, an toàn, lành mạnh và phát triển bền vững.