Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh hợp đồng xây dựng khi giá vật liệu biến động

Quy định rõ các trường hợp được điều chỉnh hợp đồng

Theo Văn bản số 6761/BXD-KTQLXD của Bộ Xây dựng, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Thông báo số 213/TB-VPCP và Nghị quyết số 122/NQ-CP, Bộ Xây dựng hướng dẫn các bộ, ngành, địa phương điều chỉnh hợp đồng trọn gói và hợp đồng theo đơn giá cố định trong bối cảnh giá vật liệu xây dựng biến động mạnh.

Theo Bộ Xây dựng, pháp luật hiện hành đã có quy định cụ thể về trường hợp bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản làm căn cứ xem xét sửa đổi hợp đồng xây dựng. 

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, sự kiện bất khả kháng phải đáp ứng đồng thời ba điều kiện gồm xảy ra khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết. 

Đồng thời, hoàn cảnh thay đổi cơ bản phải đáp ứng các điều kiện liên quan đến nguyên nhân khách quan, mức độ tác động và thiệt hại đối với một bên tham gia hợp đồng.

Tại Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 1/7/2026 đã quy định cụ thể các trường hợp được coi là sự kiện bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh, tình trạng khẩn cấp về quốc phòng - an ninh, đình công, cấm vận…; đồng thời bổ sung quy định về hoàn cảnh thay đổi cơ bản, trong đó có trường hợp Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật hoặc phát sinh điều kiện địa chất bất thường không lường trước được.

Về quy định điều chỉnh hợp đồng xây dựng, Bộ Xây dựng nêu rõ, hợp đồng trọn gói và hợp đồng theo đơn giá cố định chỉ được điều chỉnh đơn giá trong trường hợp bất khả kháng theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại Luật số 62/2020/QH14), Nghị định số 37/2015/NĐ-CP và Nghị định số 50/2021/NĐ-CP.

Đối với trường hợp hoàn cảnh thực hiện hợp đồng có thay đổi cơ bản, hợp đồng xây dựng có thể được xem xét sửa đổi theo quy định tại Luật Đấu thầu năm 2023 (được sửa đổi, bổ sung tại Luật số 90/2025/QH15) và Điều 420 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Bộ Xây dựng cũng cho biết, việc điều chỉnh đơn giá, giá hợp đồng phải được các bên thỏa thuận cụ thể về trường hợp được điều chỉnh; trình tự, phạm vi, phương pháp và căn cứ điều chỉnh giá hợp đồng. 

Đồng thời, phương pháp điều chỉnh phải phù hợp với loại giá hợp đồng và tính chất công việc trong hợp đồng xây dựng theo quy định tại Điều 38 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 50/2021/NĐ-CP.

Đáng chú ý, việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản được quy định tại điểm d khoản 2 Điều 84 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 năm 2025, bao gồm cả sửa đổi về loại hợp đồng và điều chỉnh giá hợp đồng.

Chủ động đánh giá tác động biến động giá vật liệu xây dựng

Từ các quy định nêu trên, Bộ Xây dựng đề nghị các bộ, ngành Trung ương và UBND cấp tỉnh chỉ đạo các cơ quan, đơn vị liên quan thực hiện nghiêm Công điện số 25/CĐ-TTg ngày 21/3/2026 của Thủ tướng Chính phủ; các văn bản của Bộ Xây dựng gồm văn bản số 4385/BXD-KTQLXD ngày 23/3/2026 và văn bản số 5227/BXD-KTQLXD ngày 8/4/2026.

Bộ Xây dựng yêu cầu chủ đầu tư chủ động làm việc với nhà thầu để phân tích, đánh giá tác động của biến động giá nhiên liệu, vật liệu xây dựng đối với từng hợp đồng cụ thể, bao gồm thời điểm ký kết hợp đồng, khối lượng đã triển khai và các biện pháp đã áp dụng để giảm thiểu ảnh hưởng.

Trên cơ sở đó, đối chiếu với quy định pháp luật hiện hành để xem xét việc biến động giá có thuộc trường hợp bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản hay không nhằm quyết định áp dụng và chịu trách nhiệm nội dung sửa đổi hợp đồng theo quy định tại Điều 84, khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.

Theo Bộ Xây dựng, việc sửa đổi hợp đồng phải bảo đảm hiệu quả đầu tư của dự án, tránh thất thoát, lãng phí, đồng thời hài hòa lợi ích và chia sẻ rủi ro giữa các bên tham gia hợp đồng.

"Nghiên cứu kỹ để nhận diện các sự kiện xảy ra, mức độ biến động giá xăng dầu, vật liệu xây dựng để lựa chọn phương pháp điều chỉnh giá, cơ sở dữ liệu đầu vào (như nguồn thông tin về giá, nguồn chỉ số giá), phạm vi điều chỉnh, yếu tố điều chỉnh... để ký kết, sửa đổi hợp đồng cho phù hợp", nội dung văn bản nêu rõ.