Rao "cắt lỗ" nhưng thực ra giảm lãi

Cách đây ba năm, bà Phạm Kiều Oanh (36 tuổi) mua căn hộ chung cư cao cấp Hateco Laroma (đường Huỳnh Thúc Kháng kéo dài) với giá 10 tỷ đồng, diện tích 128m². Đến giữa năm 2024 bà Kiều Oanh rao bán bán với giá 16 tỷ đồng.

Trong khoảng một năm, bà Oanh cho biết "rất nhiều khách quan tâm và có thiện chí mua căn nhà này. Tuy vậy, sau khi các dự án chung cư đồng loạt khởi công, với giá kỳ vọng không thực tế và nhiều lần giao dịch không thành công, bà giảm giá, rao bán "cắt lỗ" xuống còn 15 tỷ đồng và đã chốt thành công.

Theo các chuyên gia, thuật ngữ "cắt lỗ" không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với việc rao bán dưới giá vốn đầu tư. Hầu hết các trường hợp rao "cắt lỗ" chỉ là hạ giá thấp hơn so với kỳ vọng thị trường.

Hiện nay, một số sản phẩm được rao bán trên các nền tảng bất động sản uy tín luôn tạo từ khóa "cắt lỗ" để tạo hiệu ứng thu hút người mua. Thế nhưng, theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, phần lớn người bán đã đầu tư căn hộ khoảng 1 - 2 năm trước, thời điểm giá còn thấp hơn so với hiện tại, nên dù có nói rằng "cắt lỗ" một vài trăm triệu đồng so với giá thị trường thì họ vẫn có lãi.

"Sự điều chỉnh giá hiện tại thực ra là thay đổi kỳ vọng sau thời gian khi thị trường chung cư tăng giá quá cao và nhanh, khiến người bán có tâm lý chốt lời cao, nhưng lại vượt khả năng hấp thụ thực tế", bà Nguyễn Hoài An chia sẻ.

Nguồn cung tăng, dần về giá trị thực

Theo dự báo của CBRE, với lượng hàng mở bán dự kiến khoảng 31.000 căn trong năm nay, thị trường sẽ bước vào cuộc cạnh tranh cao. Các chủ đầu tư buộc phải tính toán lại chiến lược bán hàng, tối ưu giá bán.

Nguồn cung chung cư các thành phố lớn sẽ định hình mặt bằng giá.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM nhìn chung không có biến động nhiều so với thời điểm cuối năm 2024. Riêng tại Hà Nội, giá bán chung cư đã ổn định, đà tăng giá của các dự án mới có phần chậm lại so với các quý trước.

Bà Nguyễn Hoài An chia sẻ, tuy đà tăng của các dự án chung cư mới đã chậm lại nhưng vẫn chưa thể thể cân đối hoàn toàn lực cung - cầu. Giá chung cư trung bình hiện khoảng 60-80 triệu đồng/m² đã quá khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Để giải quyết thực trạng này, bà An cho rằng, cần sớm triển khai "Quỹ nhà ở quốc gia" để tạo sự cân bằng, rút ngắn khoảng cách giá giữa thị trường và người mua.

Nhìn nhận tích cực về diễn biến thị trường căn hộ chung cư trong thời gian gần đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung căn hộ trên thị trường sơ cấp tiếp tục tăng, cho thấy động thái của Nhà nước trong tháo gỡ pháp lý dự án đang phát huy tác dụng.

Cùng đó, đầu tư công được đẩy mạnh giúp hạ tầng phát triển, nguồn cung quý II/2025 được nhận định tăng khoảng 30% so với quý trước đó. Đây đều là những con số cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường.

Ông Đính cho rằng, rất khó để thị trường căn hộ ghi nhận xu hướng giảm giá sâu dù nguồn cung mới liên tục được bổ sung, nhưng sẽ đưa về giá trị thực, đáp ứng đúng với nhu cầu người mua.