Đất đấu giá "sôi sục" ngay từ đầu năm

Kết quả đấu giá gấp 5 lần khởi điểm

Ủy ban nhân dân xã Tây Phương phối hợp với Công ty Đấu giá hợp danh số 5 - Quốc gia vừa đấu giá thành công 22 thửa đất tại thôn Bình Xá. Các lô có diện tích từ 69,2–117,1m², giá khởi điểm dao động 11,8–18,5 triệu đồng/m². Kết thúc phiên, lô cao nhất đạt khoảng 164,5 triệu đồng/m², trong khi lô thấp nhất cũng lên tới 63,8 triệu đồng/m², cao hơn 5,4 lần mức ban đầu.

20 thửa đất tại khu Mả Cố và 2 thửa tại khu Đồng Ngà được đấu giá cùng ngày cũng đã tìm được chủ nhân. Mức giá trúng cao nhất 96,8 triệu đồng/m², gần gấp 9 lần giá khởi điểm và thấp nhất 62,8 triệu đồng/m², gấp 5,8 lần giá khởi điểm.

Phiên đấu giá đất tại xã Quang Minh ngày 30/1 cũng đã thu hút người dân và các nhà đầu tư. Các lô đất có diện tích từ 75 - 211m²; giá khởi điểm là 10,9 triệu đồng/m². Sau phiên đấu giá, lô đất có giá đấu trúng thấp nhất là gần 73 triệu đồng/m2 và cao nhất lên tới gần 130 triệu đồng/m2. Tổng số tiền xã Quang Minh thu được là hơn 57,5 tỷ đồng, chênh hơn 50 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Nhìn nhận thực tế trên, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng nguyên nhân đất đấu giá ngoại thành Hà Nội "sôi sục" dịp đầu năm, có nhiều yếu tố. Trước hết là mặt bằng giá đất nội đô đã ở mức quá cao, vượt xa khả năng tài chính của phần lớn nhà đầu tư nhỏ lẻ. Trong bối cảnh đó, đất ngoại thành với giá khởi điểm thấp hơn, biên độ tăng giá được kỳ vọng lớn hơn trở thành lựa chọn dễ tiếp cận hơn.

Bên cạnh đó, tín dụng BĐS vẫn được kiểm soát chặt chẽ, nhưng chi phí vốn thấp hơn đã khiến một bộ phận nhà đầu tư sẵn sàng quay lại thị trường, ưu tiên các phân khúc có giá trị vừa phải, tính thanh khoản được cho là tốt.

Đặc biệt, thông tin liên quan đến quy hoạch, mở rộng không gian đô thị Hà Nội, phát triển các đô thị vệ tinh, cùng hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như Vành đai 4, các tuyến đường kết nối liên vùng… đã góp phần "thổi nhiệt" cho đất ngoại thành. Nhiều nhà đầu tư tin rằng, khi hạ tầng hoàn thiện, giá đất khu vực này sẽ có dư địa tăng trưởng trong trung và dài hạn.

"Những sản phẩm từ đấu giá QSDĐ có sự an toàn về pháp lý hơn so với sản phẩm khác trên thị trường tự do. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, việc bỏ vốn vào các lô đất đấu giá giúp nhà đầu tư yên tâm hơn, dù biên lợi nhuận có thể không quá cao trong ngắn hạn. Thêm vào đó, nếu không bán ngay, nhà đầu tư vẫn có thể giữ đất chờ thời điểm thuận lợi hoặc xây dựng nhà ở khi có nhu cầu" ông Đính chia sẻ.

Lưu ý khi tham gia đấu giá đất

Bên cạnh những yếu tố tích cực từ thị trường, các chuyên gia cũng khuyến cáo tình trạng thổi giá, gây sốt giá đất cục bộ. Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho biết, khi quá nhiều nhà đầu tư cùng đổ về một khu vực, đẩy giá lên cao trong thời gian ngắn, rủi ro bong bóng là điều không thể bỏ qua. Mức giá trúng đấu giá cao chưa chắc phản ánh đúng nhu cầu ở thực, đây chỉ là cuộc đấu tay đôi giữa các nhà đầu tư với kỳ vọng bán lại nhanh chóng để kiếm chênh lệch. Nếu thị trường không diễn biến như kỳ vọng, những người mua sau với giá cao có thể trở thành người ôm hàng, rất dễ rơi vào thế bất lợi.

"Thực tế những năm trước cho thấy, đất ngoại thành Hà Nội "nóng sốt", nhưng sau đó nhanh chóng hạ nhiệt, khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào tình trạng chôn vốn kéo dài. Bài học này vẫn còn nguyên giá trị, nhất là trong bối cảnh kinh tế vĩ mô vẫn tiềm ẩn nhiều yếu tố khó lường, không ít trường hợp trúng đấu giá với mức giá cao nhưng sau đó gặp khó trong việc chuyển nhượng, do thanh khoản thị trường suy giảm hoặc giá bị đẩy vượt quá giá trị thực", ông Điệp nói.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cũng có chia sẻ, thị trường hiện vẫn chịu ảnh hưởng mạnh từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội). Bản chất thị trường giai đoạn này đang trong quá trình chuyển mình, nhưng vẫn còn nhiều yếu tố chưa lành mạnh từ chu kỳ cũ. Đấu giá đất tại một số khu vực có thể bị một nhóm đối tượng lợi dụng để 'thổi giá', nhằm tạo sóng cho cả khu vực xung quanh. 

Theo ông Điệp, các nhóm này sẵn sàng bỏ tiền mua một vài lô đất với giá rất cao để đẩy mặt bằng giá chung. Khi giá khu vực được neo lên, họ hưởng lợi từ những sản phẩm đã ôm trước đó. Những người trúng đấu giá không phải lúc nào cũng sinh lời từ chính mảnh đất đó, mà là từ các mảnh đất xung quanh. Do đó, vị này cảnh báo, nếu thị trường ăn theo làn sóng thổi giá sẽ gây nhiễu loạn, khiến việc kiểm soát giá trở nên khó khăn.