Vỡ mộng vì "lướt sóng, đu đỉnh"

Thị trường bất động sản nội đô Hà Nội trong thời gian vừa qua đã chứng kiến một màn rượt đuổi về giá chưa từng có trong lịch sử.

Giá nhà ở, chung cư tại Hà Nội đang lập đỉnh trong thời gian qua (Ảnh: Hoàng Anh).

Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, trong 3 năm qua, tại Hà Nội, giá bán chung cư tiếp tục tăng cao. Cụ thể, giá chung cư trung bình từ mức 39 triệu/m² đầu năm 2023 tăng lên 63 triệu/m² trong quý I/2025. Trong khi đó, giá bán nhà phố tại Hà Nội cũng tăng mạnh 30% so với quý I/2023.

Số liệu nghiên cứu của Savills Hà Nội chỉ ra, mặt bằng giá sơ cấp hiện đang ở mức trung bình khoảng 79 triệu đồng/m² và khó có khả năng giảm giá trong quý II/2025.

Với đà tăng giá nóng từng ngày, thị trường nhà ở nội đô trở thành một phân khúc tăng nhiệt, thu hút hàng loạt nhà đầu tư xuống vốn mong thu lời. Tuy nhiên hiện tại, khi giá nhà đã vượt quá khả năng thu nhập của đại đa số người dân, người có nhu cầu ở thực, khiến cho rủi ro khi đầu tư "lướt sóng" phân khúc này ngày càng rõ nét.

Anh Đào Xuân Hùng (Hoàng Quốc Việt, quận Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, cuối năm 2024 đã mua một căn nhà 4 tầng trong ngõ gần phố Tôn Đức Thắng (quận Đống Đa) với giá 7,1 tỷ đồng, dự định "lướt sóng" trong 3 - 4 tháng đầu năm 2025 vì kỳ vọng phân khúc nhà nội đô đang khan hiếm, dễ tăng giá.

"Tôi đầu tư thêm gần 200 triệu để sơn sửa, làm nội thất nhẹ và rao bán với giá 7,7 tỷ đồng từ sau tết Nguyên đán. Nhưng rao gần 3 tháng rồi, hầu như không có khách hỏi. Vài người đến xem thì mặc cả xuống 6,9 - 7 tỷ đồng vì cho rằng nhà trong ngõ, lại không có chỗ để ô tô", anh Hùng nói.

Anh Hùng cho biết vẫn đang ôm hàng (căn nhà), chưa biết khi nào bán được, trong khi đó, tiền lãi vay để đầu tư vẫn phải trả đều đặn hằng tháng. Còn nếu bán thì phải chấp nhận lỗ.

Bài học trên cho thấy, "lướt sóng" nhà nội đô không còn dễ như giai đoạn trước, nhất là khi thị trường đang trầm lắng, tâm lý người mua rất thận trọng.

Trường hợp chị Hằng, một môi giới tự do tại Hà Nội cho biết, tháng 11/2024 đã mua một căn hộ tại một dự án gần đường Nguyễn Xiển với giá 2,95 tỷ đồng (đã gồm VAT và nội thất cơ bản). Lúc đó, chị Hằng nghĩ giá còn thấp so với khu vực, mua xong chờ có đợt sốt sau Tết thì "lướt sóng" kiếm lời 150 - 200 triệu đồng.

Nhưng từ sau Tết 2025 đến nay, chị Hằng cho hay số lượng người hỏi mua ít, trong khi cùng tòa nhà, nhiều căn cùng phân khúc đang được cắt lỗ xuống chỉ còn 2,75-2,8 tỷ đồng.

"Giờ nếu tôi muốn bán nhanh thì chắc phải hạ về 2,7 tỷ đồng, lỗ gần 300 triệu đồng so với giá mua. Tôi đang phân vân: Bán thì tiếc, nhưng để thì kẹt vốn vì đang cần đầu tư nơi khác".

Hết thời mua đâu cũng lãi

Nhà đầu tư đang dần thận trọng hơn trước khi xuống tiền.

Bà Nguyễn Thị Minh Hạnh, một môi giới đầu tư cá nhân tại Hà Nội nhận định: "Dù nhiều người dè dặt, nhưng với tâm lý sở hữu tài sản gắn với đất, người Việt vẫn coi bất động sản là nơi giữ giá lâu dài. Đặc biệt, nhà ở không chỉ là tài sản trú ẩn mà còn tạo ra dòng tiền ổn định từ cho thuê".

Tuy nhiên, thị trường hiện nay cũng đang bộc lộ nhiều rủi ro mà nhà đầu tư nhỏ lẻ cần cân nhắc. Thứ nhất là thanh khoản thấp, nhiều dự án căn hộ cũ tại vùng ven rao bán nhiều tháng nhưng không có người mua. Thứ hai là chi phí cơ hội khiến vốn đầu tư vào bất động sản bị giam lâu, trong khi các kênh khác như gửi tiết kiệm hay chứng khoán lại linh hoạt hơn trong ngắn hạn.

Một điểm đáng chú ý khác là xu hướng đầu tư theo đám đông đang giảm. Anh Vũ Minh Tuấn, đại diện Công ty nhà đất Minh Tuấn cho hay, trước đây, khi đầu tư nhà, hay chung cư tại Hà Nội, nhiều người chỉ nghe theo truyền miệng là mua nhà để giữ tiền, nhưng giờ phải tính toán rất kỹ. Nếu không chọn đúng vị trí và giá vào hợp lý, mua nhà không những không lời mà còn kẹt vốn.

"Thời kỳ mua đâu cũng lời đã qua. Thị trường hiện tại đòi hỏi người mua phải hiểu rõ giá trị thực, vị trí, tiềm năng cho thuê và tính pháp lý. Thay vì đầu tư "lướt sóng", xu hướng hiện nay thiên về giữ tài sản dài hạn và tạo dòng tiền ổn định từ cho thuê", ông Tuấn cho biết.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT G6 Group, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhà đầu tư bất động sản Hà Nội rất nhanh nhạy và biết nắm bắt các cơ hội đầu tư, dù cho đó là cơ hội đầu tư nhỏ nhất. Trong khi đó, tài chính của các nhà đầu tư tại Hà Nội đang rất lớn, khiến họ rất nhạy bén với các chu kỳ bất động sản.

Dù bất động sản nhà ở, chung cư vẫn có sức hút nhất định, nhưng nhà đầu tư đã có độ chững khi tham gia vào thị trường ở thời điểm này. Ông Quê cho biết, từ tháng 4/2024, khi nhận thấy giá nhà Hà Nội tăng nhanh, thậm chí "ngáo giá", thì nhiều nhà đầu tư đã dừng lại quan sát thị trường. Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư đã dịch chuyển thị trường, tìm kiếm các cơ hội đầu tư mới tại những tỉnh miền Nam, Bắc Ninh, Hưng Yên…

Các chuyên gia cũng nhấn mạnh yếu tố pháp lý sẽ là yếu tố sống còn. Sự siết chặt quản lý từ phía Nhà nước, đặc biệt liên quan đến minh bạch dự án và quyền sở hữu, khiến nhà đầu tư không thể nhắm mắt xuống tiền như trước.

Bên cạnh đó, người có nhu cầu đầu tư bất động sản nhà ở cần đánh giá kỹ năng lực tài chính cá nhân, tránh dùng toàn bộ vốn vay, nên dự trù ít nhất 6 - 12 tháng không có thu nhập từ tài sản đó.