Để mọi người dân đều có chỗ ở

Một trong những định hướng đáng chú ý là ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, từng bước hình thành thị trường ổn định, lâu dài.

Người dân, doanh nghiệp mong chờ

Anh Trịnh Minh Đức, quê Lào Cai, bám trụ tại Hà Nội đã ngót 20 năm. Kể từ khi tốt nghiệp đại học đến khi làm cán bộ công chức Nhà nước, lấy vợ sinh con, gia đình anh trải qua 6 lần chuyển nhà thuê trọ.

"Từ căn nhà thuê xập xệ tại làng Phùng Khoang, nguy cơ cháy nổ rình rập, đến căn tập thể cũ nát cơi nới 45m2, tiền thuê hết nửa tháng lương nhưng lúc nào cũng nơm nớp lo chủ nhà tăng giá hoặc lấy lại nhà. Mỗi khi phải chuyển nhà, đau đầu nhất là việc học hành của các con. Tôi đã tìm hiểu về nhà giá rẻ, nhưng với đồng lương của hai vợ chồng, việc sở hữu nhà vẫn là bất khả thi", anh thở dài.

Rất nhiều gia đình người lao động thu nhập thấp cũng đang gặp phải tình cảnh như anh Đức. Bởi vậy, khi đón nhận thông tin chính sách phát triển phân khúc nhà ở cho thuê đang được Chính phủ, các bộ ngành, địa phương quyết liệt triển khai, họ đặt rất nhiều kỳ vọng.

"Giấc mơ về các tòa nhà cho thuê đồng bộ, đầy đủ tiện ích, lâu dài như ở Singapore, Hàn Quốc là điều chúng tôi luôn chờ đợi", anh Đức chia sẻ.

Trong khi đó, ở góc độ doanh nghiệp, anh Nguyễn Văn Thanh, chủ tịch một tập đoàn bất động sản cho hay: "Chúng tôi sẵn sàng tham gia với trách nhiệm xã hội, cùng thành phố xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, nhà cho thuê theo chủ trương. Tuy nhiên, một khi chưa có cơ chế, chính sách thật cụ thể, doanh nghiệp vẫn e ngại".

Anh Hoàng Sơn, một cá nhân đã từng xây dựng và vận hành 2 khu nhà cho thuê tại TP.HCM cho biết: "Tôi làm mô hình cho thuê theo kiểu truyền thống, hiện trạng có thế nào khai thác như thế. Muốn cải tạo, nâng cấp, làm mới mất nhiều thời gian, chi phí nhưng chưa chắc đã chuẩn vì trong luật chưa có điều khoản nào hướng dẫn chính thức.

Khi biết dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định một chương về nhà ở cho thuê, tôi rất quan tâm, bởi đây chính là đòn bẩy pháp lý cho một giai đoạn mới bùng nổ nguồn cung về nhà ở cho thuê. Những người phát triển phân khúc cá nhân sẽ tự tin làm mà không lo vướng mắc".

Nhiều điểm mới đột phá

Không chỉ anh Sơn, anh Thanh mà nhiều ý kiến khác đều cho rằng, đây là thời điểm cần xây dựng một khuôn khổ pháp lý rõ ràng, minh bạch để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở đáp ứng khả năng chi trả của đa số người dân.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam nhận định, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã có nhiều cải tiến, trong đó bổ sung mới quy định về nhà thương mại giá phù hợp, phát triển nhà ở cho thuê nhằm tăng nguồn cung nhà ở phù hợp khả năng chi trả của người mua.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được xây dựng theo hướng luật khung, phát huy vai trò kiến tạo của Nhà nước, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và đơn giản hóa các thủ tục đầu tư, kinh doanh.

Một trong những điểm mới đáng chú ý là bổ sung chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê, quy định rõ nguồn vốn, đối tượng, điều kiện, hình thức đầu tư và cơ chế ưu đãi; đồng thời bổ sung loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm tăng nguồn cung nhà ở đáp ứng khả năng chi trả của người dân.

Dự thảo cũng hoàn thiện hành lang pháp lý đối với các loại hình nhà có mục đích lưu trú như căn hộ du lịch, căn hộ khách sạn, nhà ở kết hợp văn phòng; luật hóa các chính sách ưu đãi đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang và các nhóm đối tượng chính sách.

Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung cơ chế linh hoạt về đất đai, quy hoạch và hình thức đầu tư để thúc đẩy cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; cho phép thuê đơn vị chuyên nghiệp hỗ trợ quản lý, vận hành nhà chung cư; xử lý các vướng mắc liên quan đến kinh phí bảo trì, sở hữu chung, sở hữu riêng và bổ sung yêu cầu về hạ tầng giao thông xanh, khu vực sạc xe điện.

Các quy định về sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có hai quốc tịch, đối tượng được sử dụng nhà ở công vụ và quyền tự do thỏa thuận trong giao dịch nhà ở cũng được rà soát, điều chỉnh nhằm bảo đảm đồng bộ với hệ thống pháp luật và phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Hiện dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang được Bộ Xây dựng hoàn thiện, trình các cấp có thẩm quyền thẩm định theo đúng tiến độ. Dự kiến Chính phủ trình Quốc hội dự án Luật Nhà ở sửa đổi trong kỳ họp không thường lệ vào đầu tháng 8/2026.

Hầu hết thủ tục giao địa phương giải quyết

Ông Hoàng Anh Tuấn, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết thêm: Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cơ bản kế thừa Luật Nhà ở năm 2023, nhưng có bổ sung mới ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân theo hướng luật hóa nội dung của Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội; bổ sung mới hình thức phát triển nhà ở cho thuê theo hình thức đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Dự thảo cũng bổ sung mới quy định giao Chính phủ quy định chi tiết về thành lập, địa vị pháp lý và hoạt động của Quỹ nhà ở quốc gia; hoạt động đầu tư, tạo lập, việc cho thuê và quản lý vận hành nhà ở của Quỹ nhà ở quốc gia, cụ thể hóa các nội dung được luật hóa từ Nghị quyết số 201/2025/QH15 về Quỹ Nhà ở quốc gia (đưa vào trong nội dung trách nhiệm của Chính phủ trong dự thảo Luật).

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Xây dựng soạn thảo gồm 13 chương, 145 điều, giảm 53 điều so với Luật hiện hành. Nội dung sửa đổi tập trung vào 6 nhóm chính sách lớn, bao quát các vấn đề từ phát triển, sở hữu, tài chính, quản lý, sử dụng đến giao dịch về nhà ở. Theo đó, hầu hết thủ tục hành chính sẽ được giao địa phương giải quyết; dự thảo cũng đề xuất bãi bỏ một số thủ tục không còn phù hợp...

Tại Hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam tổ chức mới đây, bà Hà Thị Nga, Phó chủ tịch, Tổng thư ký Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam cho biết, sau gần 2 năm thi hành, Luật Nhà ở năm 2023 đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập trước yêu cầu phát triển mới. Vì vậy, việc xây dựng dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi là rất cần thiết trong bối cảnh hiện nay, nhằm thể chế hóa đầy đủ các chủ trương của Đảng; khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, nhu cầu nhà ở hiện nay là rất lớn. Vì vậy cần phát triển sản phẩm phù hợp, nhất là sản phẩm phù hợp khả năng chi trả, trong đó có nhà ở cho thuê.

"Tôi rất ủng hộ định hướng phát triển cho thuê nhà ở dài hạn, nhất là tại các đô thị, vùng kinh tế phát triển", ông Đính nói và góp ý, có thể xây dựng thêm chương tài chính phát triển nhà ở, tạo cấu trúc vốn dài hạn cho thị trường.

Ông Tô Anh Hùng, chuyên gia cấp cao thuộc Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA), CEO Refi nêu quan điểm: Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã đưa rất nhiều các khái niệm mới như: nhà ở thương mại có giá phù hợp, nhà ở cho thuê, nhà có mục đích lưu trú...

"Với việc sửa đổi 3 luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chắc chắn sẽ tác động rất lớn đến thị trường bất động sản", ông Hùng nhận định.

Đề xuất làm rõ hơn một số khái niệm

Cũng tại Hội nghị phản biện xã hội về dự thảo Luật do Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam tổ chức, Phó chủ tịch Thường trực Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Ngọ Duy Hiểu cho rằng, nội dung dự thảo Luật phải thực sự thúc đẩy phát triển nhà ở nhanh hơn, đa dạng hơn nhưng vẫn bảo đảm chất lượng, quy hoạch, không gian sống và kết nối giao thông. Đồng thời, cần có chính sách ưu tiên đối với nhu cầu thuê, thuê mua của công nhân, người lao động và tạo điều kiện để các nhóm khó khăn tiếp cận nhà ở xã hội thuận lợi hơn.

Ông Hiểu đề nghị cần nghiên cứu lại tên gọi "nhà ở thương mại giá phù hợp" theo hướng phản ánh rõ tính chất được Nhà nước hỗ trợ, điều tiết. Các nhóm hộ nghèo, cận nghèo nên được quy định thống nhất, tránh trùng lặp. Phạm vi đối tượng thụ hưởng cần mở rộng cho người lao động tại cơ quan, tổ chức, đơn vị và lao động tự do, đồng thời không giới hạn công nhân, người lao động trong hay ngoài khu công nghiệp.

"Quy định về nhà lưu trú công nhân cũng không nên bắt buộc chỉ được xây dựng trong khu công nghiệp, mà cần cho phép bố trí ngoài khu công nghiệp khi đáp ứng điều kiện quản lý", ông Hiểu nói.

Liên quan tới nhà chung cư, luật sư Nguyễn Chiến (Văn phòng Luật sư Nguyễn Chiến) cho rằng, trước tiên cần hoàn thiện các quy định về xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng theo hướng thống nhất căn cứ xác định trên cơ sở hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế được phê duyệt, hồ sơ hoàn công, công năng sử dụng thực tế và hợp đồng mua bán; quy định trách nhiệm công khai đầy đủ các thông tin này ngay từ khi ký hợp đồng mua bán căn hộ.

Cùng đó, cần bổ sung các quy định bảo đảm quyền sử dụng hạ tầng thiết yếu của cư dân, nhất là chỗ để xe; quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bảo đảm diện tích để xe theo dự án được phê duyệt; không được tự ý chuyển đổi công năng hoặc cắt giảm diện tích…

Cũng theo luật sư Chiến, cần hoàn thiện các quy định về hội nghị nhà chung cư, ban quản trị và quản lý kinh phí bảo trì theo hướng tăng cường công khai, minh bạch, trách nhiệm giải trình và chế tài xử lý vi phạm, nhằm bảo vệ tài sản chung của cư dân; nâng cao trách nhiệm của UBND cấp xã để kịp thời xử lý các vi phạm ngay từ cơ sở.

"Cần tiếp tục rà soát để bảo đảm tính thống nhất với các luật có liên quan, bảo đảm áp dụng thống nhất, hạn chế cách hiểu và cách áp dụng khác nhau", ông Chiến nêu ý kiến.

GS. TS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật - Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam cũng góp ý, cụm từ "giá phù hợp" là khái niệm định tính, không xác định cụ thể phù hợp với ai, phù hợp ở địa phương nào, phù hợp với người thu nhập thế nào? Do vậy cần có tiêu chí cụ thể để áp dụng thống nhất.

"Tiêu chí quy định nhà chung cư hiện cũng chưa hợp lý. Một công trình chỉ có 2 tầng và vài căn hộ thì có nên coi là nhà chung cư không? Quy định này sẽ gây khó khăn cho công tác quản lý vận hành, phòng cháy chữa cháy, thành lập ban quản trị...

Khái niệm nhà chung cư cần phải gắn liền với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư", ông Đường đề xuất.