Dự án chậm triển khai: Vì sao khó thu hồi?

Dự án hàng chục năm "nằm trên giấy"

Một trong số đó là dự án Sudico Tiến Xuân do Công ty TNHH MTV Sudico Tiến Xuân làm chủ đầu tư. Theo tìm hiểu của PV Báo Xây dựng, dự án Khu đô thị Sudico Tiến Xuân rộng hơn 1.200ha nằm trên địa bàn xã Yên Xuân (địa chỉ cũ tại xã Đông Xuân, huyện Quốc Oai, xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất) với vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng. Dự án khởi công từ năm 2007, đến nay đã 19 năm song vẫn "nằm trên giấy".

Dự án này chậm triển khai đã tác động không nhỏ đến đời sống, quyền lợi của người dân. Suốt thời gian qua, những gia đình có đất nằm trong quy hoạch bị hạn chế quyền lợi như xây nhà mới, thế chấp vay tín dụng để sản xuất, chia tách tặng cho hay thừa kế tài sản.

Tương tự tại Dự án Làng giáo dục Quốc tế do Công ty Cổ phần Làng giáo dục quốc tế Thiên Hương làm chủ đầu tư. Dự án thuộc địa giới hành chính hai phường Tây Mỗ và Xuân Phương, cách đại lộ Thăng Long khoảng 300m.

Theo quy hoạch năm 2010, tổng diện tích trong quy hoạch chi tiết Làng Giáo dục quốc tế được công bố vào khoảng 31,6ha và được giới thiệu là có thể đáp ứng quy mô 3.000 học sinh.

Trong đó, đất xây dựng trường học là 64.620m2, đất xây dựng công trình công cộng dịch vụ có diện tích 15.270m2. Ngoài ra, còn 138.600m2 để xây dựng nhà ở cho thuê phục vụ giáo viên và gia đình học sinh. Dự án kỳ vọng sẽ tổ chức đào tạo học sinh mầm non, tiểu học, trung học cơ sở và trung học phổ thông, cùng các hoạt động giáo dục đào tạo và cung cấp các dịch vụ đi kèm cho con em người nước ngoài đang sinh sống tại Việt Nam và học sinh Việt Nam.

Dự án Làng giáo dục Quốc tế được UBND TP Hà Nội cấp giấy chứng nhận đầu tư năm 2015. Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất năm 2021.

Nhưng đến nay, ghi nhận của PV cho thấy, dự án mới rục rịch thi công. Trên công trường, một vài máy móc đang đang khoan thăm dò, xây móng một công trình nhỏ ở góc giao dự án với đường Miêu Nha. Phần lớn diện tích đất đang bỏ trống, chưa hạng mục nhà ở, công trình xây dựng nào được hình thành trong bấy nhiêu năm.

Để có thêm thông tin, PV Báo Xây dựng đã liên hệ và gửi một số câu hỏi đến phụ trách truyền thông Sudico: "Dự án Sudico Tiến Xuân đến nay đã triển khai đến giai đoạn nào? Dự án có đấu giá, đấu thầu hay không, nếu không đấu giá đấu thầu dự án được tính tiền sử dụng đất bằng hình thức nào? Dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính chưa? 19 năm qua, dự án chậm triển khai vì sao, vướng mắc cụ thể ở đâu? Doanh nghiệp cần làm gì để đưa dự án vào đầu tư, sử dụng?", nhưng đến nay PV chưa nhận được phản hồi.

Trong khi đó, trao đổi với PV Báo Xây dựng, chủ đầu tư dự án Làng giáo dục Quốc tế cho biết dự án chậm triển khai do vướng giải phóng mặt bằng. Theo chủ đầu tư, dự án mất 10 năm (2008 - 2018) để đền bù, giải phóng mặt bằng.

Năm 2021, Hà Nội giao đất cho chủ đầu tư, cũng là thời điểm hết thời gian thực hiện dự án, dự án bị mắc kẹt. Sau đó, chủ đầu tư phải dừng để xin gia hạn tiến độ.

"Hiện nay, TP Hà Nội đang cho thực hiện giai đoạn 1. Chủ đầu tư đang hoàn thiện hồ sơ thủ tục để xin xây dựng giai đoạn 2, dự kiến tháng 6 hoàn thiện thủ tục và triển khai những bước tiếp theo", đại diện chủ đầu tư dự án Làng giáo dục Quốc tế cho hay.

Nhà nước hỗ trợ nhưng không để nhờn luật

Nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, luật sư Đặng Văn Sơn, Trưởng Văn phòng Luật sư Đặng Sơn (Hoàng Mai) cho biết, quy định hiện nay nêu rõ dự án chậm đưa đất vào sử dụng quá 24 tháng có thể bị thu hồi. 

Luật sư Sơn đồng tình có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc dự án chậm triển khai. Song, thực tế cũng không ít chủ đầu tư ôm đất trong thời gian dài. Để làm được điều này, họ sử dụng nhiều cách như triển khai cầm chừng một vài hạng mục tối thiểu để tránh bị xem là bỏ hoang đất hoàn toàn; chia nhỏ tiến độ đầu tư hoặc chuyển nhượng dự án sang pháp nhân khác khiến quá trình rà soát, xử lý phải thực hiện lại từ đầu, kéo dài thêm thời gian triển khai.

Theo luật sư Sơn, cơ chế gia hạn thêm tối đa 24 tháng và những điều chỉnh dự án như tiến độ, quy hoạch, thay đổi chủ đầu tư... đã tạo ra khe hở pháp lý để kéo dài thời gian triển khai dự án 3–5 năm, thậm chí lâu hơn mà vẫn chưa bị xử lý dứt điểm. Ông Sơn cho rằng, pháp luật cần có cơ chế hỗ trợ nhà đầu tư vượt khó, nhưng nếu việc gia hạn và điều chỉnh diễn ra lặp đi lặp lại thì rất dễ làm giảm hiệu lực của quy định chống lãng phí đất đai, vô hình trung hợp thức hóa tình trạng găm giữ đất trong thời gian dài.

Đồng quan điểm, Tiến sỹ Trần Xuân Lượng, chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân, cho rằng đối với dự án chậm tiến độ, cần hoàn thiện theo hướng làm rõ tiêu chí "đưa đất vào sử dụng".

Theo ông Lượng, thực tế hiện nay chỉ cần triển khai một phần nhỏ cũng có thể được coi là đã sử dụng đất, trong khi phần lớn diện tích vẫn bỏ trống. Nếu không có tiêu chí định lượng cụ thể, quy định thu hồi sau 24 tháng sẽ khó phát huy hiệu quả. Cùng với đó, cơ chế gia hạn tiến độ cần được siết lại theo hướng gắn với điều kiện rõ ràng, có kiểm chứng, đồng thời hạn chế việc điều chỉnh tiến độ nhiều lần làm kéo dài vòng đời pháp lý của dự án.

Cũng theo ông Lượng, khái niệm nguyên nhân khách quan trong gia hạn dự án là nội dung dễ phát sinh vướng mắc trong thực thi. Ông Lượng cho rằng cần chuẩn hóa theo hướng có danh mục cụ thể, phân loại rõ nguyên nhân từ phía Nhà nước và từ phía nhà đầu tư, tránh tình trạng vận dụng linh hoạt quá mức, làm giảm tính nghiêm của pháp luật. Song song với đó, quy trình thu hồi đất cũng cần được rút gọn, thiết kế theo hướng có cơ chế cảnh báo sớm và thời hạn xử lý rõ ràng, giảm độ trễ giữa phát hiện vi phạm và áp dụng chế tài.

"Giải pháp mang tính nền tảng là tăng cường minh bạch thông tin. Việc công khai danh sách các dự án chậm triển khai, tình trạng sử dụng đất và tiến độ thực hiện không chỉ giúp cơ quan quản lý theo dõi hiệu quả hơn mà còn tạo áp lực giám sát từ xã hội. Khi thông tin được minh bạch, hành vi giữ đất chờ thời sẽ khó tồn tại trong thời gian dài", ông Lượng nói.