Góp ý Luật Nhà ở (sửa đổi): Hoàn thiện cơ chế phân chia, quản lý quỹ bảo trì chung cư

Sáng 22/10, Tổ 3, gồm các Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hải Phòng, tỉnh Lạng Sơn và tỉnh Hà Tĩnh, thảo luận về 3 nội dung: Dự án Luật Đất đai (sửa đổi); dự án Luật Nhà ở (sửa đổi); dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). 

Quan tâm đến dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu chuyên trách tại Ủy ban Văn hóa và Xã hội của Quốc hội Vũ Văn Tiến nhấn mạnh, thực tế cho thấy tranh chấp giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân tại các chung cư, đặc biệt là chung cư hỗn hợp kết hợp căn hộ, văn phòng, khách sạn và thương mại vẫn diễn biến phức tạp, chủ yếu xoay quanh quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quản lý quỹ bảo trì 2%. Nhiều vụ dẫn đến khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến an ninh, trật tự.

Cho rằng không thể để tình trạng tiếp diễn chỉ vì quy định pháp luật chưa đủ rõ, quyền lợi và trách nhiệm của các bên chồng chéo, ông Tiến đề nghị cần phân định rõ sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư hỗn hợp: "Một tòa nhà có thể sử dụng chung kết cấu chịu lực, hệ thống phòng cháy, chữa cháy nhưng lại có sảnh, thang máy và hành lang phục vụ riêng khối căn hộ, khách sạn hoặc văn phòng. Việc sử dụng độc lập đặt ra yêu cầu xác định cụ thể phạm vi sở hữu, quản lý và nghĩa vụ bảo trì tương ứng".

Bên cạnh đó, dự thảo Luật cũng cần kế thừa và hoàn thiện cơ chế phân chia, quản lý quỹ bảo trì 2% theo khu chức năng. Theo đại biểu, Luật hiện hành đã có cơ chế phân chia kinh phí bảo trì tại các chung cư hỗn hợp đáp ứng điều kiện tách biệt khu chức năng, phần sở hữu chung và quản lý vận hành độc lập. Tuy nhiên, dự thảo chưa thể hiện rõ cơ chế phân chia và chủ thể quản lý tương ứng.

"Việc dự thảo quy định bàn giao kinh phí cho Ban quản trị nhưng chưa làm rõ cơ chế phân chia theo khu chức năng có thể gây vướng mắc trong thực hiện", đại biểu Tiến băn khoăn và dẫn ví dụ, khi thang máy thuộc phần sở hữu chung của khu thương mại bị hỏng, nếu nguồn kinh phí dành cho khu vực này không được xác định riêng và thẩm quyền quyết định sửa chữa không rõ, hoạt động kinh doanh có thể bị gián đoạn, thậm chí thiệt hại cho doanh nghiệp dù kinh phí bảo trì đã được đóng đầy đủ.

Bên cạnh việc giao Chính phủ quy định chi tiết, đại biểu đề nghị quy định ngay trong Luật nguyên tắc phân chia kinh phí bảo trì đối với chung cư hỗn hợp đáp ứng điều kiện luật định, trên cơ sở thỏa thuận hợp đồng và tỷ lệ diện tích sàn xây dựng theo quy định. 

Phần kinh phí phục vụ hạng mục chung toàn tòa nhà và phần sở hữu chung khu căn hộ do Ban quản trị quản lý; phần dành cho sở hữu chung của khu kinh doanh, dịch vụ do chủ sở hữu khu đó quản lý, sử dụng theo cơ chế pháp luật xác định. Mức đóng 2% không thay đổi; việc phân bổ, công khai, giám sát và sử dụng quỹ phải rõ ràng, không được lấy quỹ của khu này để chi cho hạng mục chỉ phục vụ khu khác.

Cũng góp ý cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Trần Đình Gia (Đoàn Hà Tĩnh) cho rằng, bên cạnh việc mở rộng nguồn lực phát triển nhà ở xã hội, cần hoàn thiện các quy định về lựa chọn người mua, xác định giá bán và trách nhiệm của chủ đầu tư, bảo đảm chính sách được thực hiện công khai, minh bạch.

Dẫn thực tế tại dự án nhà ở xã hội Thành Sen (tỉnh Hà Tĩnh), đại biểu cho biết có gần 1.800 hồ sơ đủ điều kiện đăng ký mua, trong khi dự án chỉ có 509 căn hộ. Nhu cầu vượt xa nguồn cung đặt ra yêu cầu phải có cơ chế xét chọn rõ ràng, công bằng và có thể kiểm tra, giám sát.

Theo đại biểu, dự thảo Luật đã quy định nguyên tắc công khai, minh bạch và giám sát trong phát triển nhà ở xã hội, đồng thời giao Chính phủ hướng dẫn thủ tục bán, cho thuê mua, cho thuê. Tuy nhiên, những nguyên tắc cơ bản về xét chọn người mua cần được xác định ngay trong Luật.

Đại biểu Trần Đình Gia đề nghị quy định việc công khai danh sách người đủ điều kiện, thứ tự ưu tiên, phương thức lựa chọn khi số hồ sơ vượt số căn hộ, lưu trữ kết quả và giải quyết phản ánh của người dân. Các thủ tục cụ thể có thể giao Chính phủ hướng dẫn.

"Khi nhiều người cùng đáp ứng điều kiện, tính công khai và khả năng kiểm tra lại kết quả xét chọn có ý nghĩa rất quan trọng", đại biểu nhấn mạnh.

Một vấn đề khác được đại biểu Trần Đình Gia quan tâm là cơ chế xác định giá bán nhà ở xã hội và bảo vệ quyền lợi người mua sau quyết toán. 

Theo dự thảo, chủ đầu tư được tự xác định, thuê tư vấn thẩm tra và phê duyệt giá bán. Đại biểu đánh giá cao quy định mới theo hướng nếu giá quyết toán cao hơn giá hợp đồng thì không được thu thêm của người mua, thuê mua; nếu thấp hơn phải hoàn trả phần chênh lệch.

Tuy nhiên, dự thảo chưa làm rõ thời hạn hoàn trả, trách nhiệm công bố kết quả kiểm toán, quyết toán và cơ chế giám sát việc thực hiện.

Đại biểu đề nghị quy định cụ thể thời điểm công khai phương án giá, kết quả quyết toán, thời hạn hoàn trả tiền chênh lệch và trách nhiệm của chủ đầu tư, cơ quan theo dõi; đồng thời có biện pháp xử lý trường hợp chậm hoàn trả.

Theo đại biểu Trần Đình Gia, chính sách tính đúng, tính đủ giá thành phải đồng thời ngăn chi phí không hợp lệ chuyển sang người mua nhà ở xã hội.

Bên cạnh việc bảo vệ quyền lợi người mua, đại biểu đề nghị mở rộng các hình thức huy động nguồn lực đầu tư nhà ở xã hội, đặc biệt là tạo cơ sở pháp lý cho quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách trực tiếp tham gia đầu tư...

Liên quan nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội của các dự án nhà ở thương mại, đại biểu Trần Đình Gia cho rằng, dự thảo đã tạo sự linh hoạt khi cho phép UBND cấp tỉnh lựa chọn giữa dành quỹ đất trong dự án, bố trí đất ở vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương.

Tuy nhiên, các tiêu chí lựa chọn hình thức thực hiện, phương pháp xác định số tiền thay thế, thời điểm thực hiện nghĩa vụ và cơ chế sử dụng nguồn tiền này để phát triển nhà ở chưa được làm rõ.

"Quỹ đất nhà ở xã hội đã được bố trí trong quy hoạch chưa đồng nghĩa với việc người dân sớm có nhà ở", đại biểu tỉnh Hà Tĩnh lưu ý.