Hà Nội tháo gỡ vướng mắc 12 dự án Mường Thanh, bảo vệ quyền lợi người dân

Tách bạch trách nhiệm chủ đầu tư và quyền lợi người mua nhà

Ngày 28/10, HĐND thành phố Hà Nội thông qua Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả để giải quyết tồn tại, vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị tại một số dự án trên địa bàn. 

Đây là cơ chế đặc thù nhằm tháo gỡ những vướng mắc tồn tại nhiều năm tại 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh. Điểm xuyên suốt của chính sách là giải quyết hậu quả vi phạm trên cơ sở bảo đảm kỷ cương pháp luật, không hợp thức hóa sai phạm và không để quyền lợi hợp pháp của người dân bị ảnh hưởng.

Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, Phó Chủ tịch Thường trực HĐND thành phố Hà Nội Trần Thế Cương khẳng định, nghị quyết được ban hành trên nguyên tắc không hợp thức hóa vi phạm, bảo đảm lợi ích hợp pháp của người dân.

Đánh giá về chính sách này, TS Trần Minh Sơn, Chuyên viên cao cấp Bộ Tư pháp, Giám đốc Trung tâm Hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp nhỏ và vừa (Cục Pháp luật dân sự - kinh tế, Bộ Tư pháp) cho rằng, việc HĐND thành phố ban hành nghị quyết thể hiện trách nhiệm của chính quyền trước những tồn tại lịch sử, đồng thời mang giá trị nhân văn sâu sắc.

Theo ông Sơn, một trong những vấn đề lớn nhất cần giải quyết là tình trạng quyền sở hữu nhà ở của nhiều hộ dân bị “treo” trong thời gian dài. Người dân đã bỏ tiền mua nhà, nhận bàn giao và sinh sống nhưng vẫn phải đối diện với sự bất an về pháp lý, hạn chế trong thực hiện quyền đối với tài sản.

Thay vì né tránh hoặc chỉ áp dụng các biện pháp hành chính một cách cứng nhắc, thành phố đã chủ động xây dựng hành lang pháp lý để xử lý những vướng mắc, hướng tới bảo vệ quyền an cư của người dân. Cách tiếp cận này có ý nghĩa ở chỗ phân định trách nhiệm giữa chủ đầu tư có hành vi vi phạm và người mua nhà không trực tiếp quyết định việc xây dựng sai phép, tăng diện tích sàn, tăng số căn hộ hoặc thay đổi công năng công trình.

TS Trần Minh Sơn nhấn mạnh, giá trị nhân văn của chính sách nằm ở việc không để những người mua nhà hợp pháp, ngay tình phải gánh chịu hậu quả từ hành vi vi phạm của doanh nghiệp. Nhà nước vẫn phải xử lý nghiêm sai phạm, buộc chủ đầu tư khắc phục hậu quả và thu hồi lợi ích bất hợp pháp, nhưng không thể vì thế mà bỏ mặc quyền lợi của người dân.

Nhân văn nhưng không đồng nghĩa hợp thức hóa sai phạm

Tiến sĩ, luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cho rằng, cần nhìn nhận đầy đủ hoàn cảnh của người dân tại 12 dự án. Nhiều người đã sử dụng toàn bộ tiền tích lũy, thậm chí vay ngân hàng để mua nhà và sinh sống ổn định trong nhiều năm. Họ không phải chủ thể xây dựng sai phép, cũng không có quyền quyết định việc chủ đầu tư thay đổi quy mô, công năng hay số lượng căn hộ.

Theo luật sư Đặng Văn Cường, tính nhân văn của chính sách thể hiện ở việc Nhà nước không bỏ mặc người dân trước những hậu quả pháp lý phát sinh từ sai phạm của chủ đầu tư. Những tồn tại trong quá khứ cần được giải quyết bằng biện pháp cụ thể, thay vì tiếp tục để người dân sống trong tình trạng quyền sở hữu nhà ở chưa được xác lập đầy đủ, quyền định đoạt tài sản bị hạn chế và tương lai gia đình thiếu ổn định.

“Nhân văn không có nghĩa là hợp thức hóa sai phạm, càng không có nghĩa là miễn trách nhiệm cho chủ đầu tư. Nhân văn là xử lý nghiêm người có lỗi nhưng không đẩy những người không có lỗi vào hoàn cảnh phải gánh chịu những thiệt hại không đáng có. Đây cũng là thông điệp quan trọng của chính sách: Nhà nước kiên quyết lập lại trật tự, kỷ cương nhưng không bỏ quên quyền lợi của người dân”, luật sư Đặng Văn Cường nhấn mạnh.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư cho rằng cách tiếp cận này cần được đặt trong mối liên hệ với nguyên tắc bảo vệ quyền sở hữu, quyền dân sự và quyền lợi của người thứ ba ngay tình được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự năm 2015.

Cụ thể, Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu. Tuy nhiên, việc áp dụng điều luật phải căn cứ vào từng trường hợp, điều kiện giao dịch và tình trạng đăng ký tài sản. Không thể mặc nhiên coi mọi người mua nhà tại các dự án có vi phạm đều thuộc trường hợp được bảo vệ theo quy định này.

Luật sư Đặng Văn Cường lưu ý, ngay cả khi không đủ điều kiện áp dụng Điều 133, người mua nhà vẫn có thể sử dụng các phương thức bảo vệ quyền dân sự khác theo quy định pháp luật, như yêu cầu thực hiện hợp đồng, hoàn trả tiền hoặc bồi thường thiệt hại. Việc xác định quyền và nghĩa vụ cụ thể phải dựa trên hồ sơ, giao dịch và tình trạng pháp lý của từng trường hợp.

Như vậy, việc giải quyết tồn tại tại 12 dự án không thể chỉ dừng ở việc xử lý công trình hay xác định trách nhiệm của doanh nghiệp. Cần đồng thời rà soát quyền lợi của từng nhóm người mua nhà, làm rõ trường hợp nào đủ điều kiện được bảo vệ, trường hợp nào phải thực hiện các biện pháp khắc phục và trách nhiệm tương ứng của chủ đầu tư.

Cụ thể hóa phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Một nguyên tắc quan trọng được các chuyên gia đặt ra là không chuyển nghĩa vụ khắc phục vi phạm của chủ đầu tư thành gánh nặng tài chính cho người mua nhà ngay tình.

Trên thực tế, nếu người dân đã thanh toán tiền mua nhà, nhận bàn giao và sinh sống ổn định nhưng phải di dời do công trình không đáp ứng điều kiện an toàn hoặc không thể khắc phục, việc xử lý cần có phương án bồi thường, hỗ trợ thỏa đáng. Quyền lợi của người dân phải được tính toán trên cơ sở tài sản thực tế, quá trình giao dịch và mức độ ảnh hưởng khi phải di dời.

Theo cơ chế được đề cập trong nội dung nghị quyết, người thuộc diện phải di dời được xem xét bồi thường, ưu tiên mua nhà ở tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện hoặc mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm nếu đáp ứng điều kiện. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về chi phí khắc phục vi phạm.

Luật sư Đặng Văn Cường cho rằng, để chính sách đi vào thực tế, thành phố cần cụ thể hóa các nguyên tắc này thành phương án có thể triển khai, trong đó xác định rõ giá trị tài sản, chi phí di dời, hỗ trợ chỗ ở tạm thời, thời hạn thanh toán bồi thường và trách nhiệm bố trí nơi ở mới.

Đây là những nội dung có ý nghĩa trực tiếp đối với người dân. Bởi việc xác định phải di dời mới chỉ là bước đầu; điều quan trọng hơn là người dân được bảo đảm quyền lợi ra sao, thời gian thực hiện thế nào và ai chịu trách nhiệm nếu phương án hỗ trợ chậm được triển khai.

Cùng với đó, việc đánh giá điều kiện an toàn công trình, khả năng khắc phục vi phạm và phương án cải tạo, chỉnh trang đô thị cần được thực hiện chặt chẽ. Không thể vì mục tiêu tháo gỡ vướng mắc mà bỏ qua yêu cầu an toàn của cư dân, chất lượng công trình và trật tự quản lý đô thị.

Nghị quyết của HĐND thành phố Hà Nội mở ra cơ sở pháp lý để giải quyết những tồn tại kéo dài tại 12 dự án, nhưng hiệu quả cuối cùng phụ thuộc vào quá trình tổ chức thực hiện. Việc rà soát hồ sơ, phân loại từng trường hợp, xác định rõ trách nhiệm chủ đầu tư và công khai phương án xử lý là những yêu cầu quan trọng để bảo đảm chính sách được thực hiện thống nhất, minh bạch.

Kiên quyết xử lý vi phạm, không hợp thức hóa sai phạm nhưng cũng không để người mua nhà ngay tình gánh chịu hậu quả là yêu cầu xuyên suốt để khôi phục kỷ cương pháp luật, bảo đảm an sinh và nâng cao chất lượng đô thị Thủ đô.