Những chính sách mới tác động trực tiếp đến hoạt động xây dựng từ 1/1/2026

Các chính sách mới được xem là bước chuyển mạnh mẽ nhằm khắc phục tình trạng chồng chéo pháp luật, nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, đồng thời hướng tới phát triển bền vững, minh bạch hơn trong lĩnh vực xây dựng.

Hoàn thiện hệ thống quy hoạch đô thị, nông thôn

Một trong những văn bản có tác động trực tiếp đến ngành Xây dựng là Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.

Theo đó, Luật sửa đổi nhiều quy định mới, đáng chú ý là việc không "lồng ghép" các quy định thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai vào Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn. Quyết định này giúp giữ ranh giới pháp lý rõ ràng giữa các luật chuyên ngành, tránh tình trạng một vấn đề chịu sự điều chỉnh của nhiều luật khác nhau.

Một thay đổi lớn khác nằm ở việc làm rõ mối quan hệ giữa quy hoạch tỉnh và quy hoạch chung đô thị. Luật sửa đổi khẳng định hai loại quy hoạch này là độc lập, mỗi cấp có phạm vi điều chỉnh riêng. Nhờ đó, rủi ro phải điều chỉnh lại hồ sơ giảm đi đáng kể, thời gian thẩm định rút ngắn hơn và nhà đầu tư cũng yên tâm hơn khi lập kế hoạch triển khai.

Một điểm mới có ý nghĩa kỹ thuật nhưng ảnh hưởng lớn đến tiến độ dự án là việc chuẩn hóa căn cứ lập quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Theo quy định mới, quy hoạch phân khu phải bám sát quy hoạch chung thành phố, quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch vùng; còn quy hoạch chi tiết phải dựa trên quy hoạch chung đô thị hoặc quy hoạch phân khu đã được phê duyệt.

Quy định thống nhất lần này giúp quy trình lập và thẩm định hồ sơ trở nên minh bạch, thuận lợi và dễ dự đoán hơn cho cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp.

Luật cũng siết chặt quy định về điều chỉnh quy hoạch. Theo đó, mọi quyết định điều chỉnh phải thể hiện đầy đủ nội dung thay đổi, kèm hồ sơ kỹ thuật và bắt buộc công khai để người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp có thể tiếp cận thông tin, hạn chế tình trạng điều chỉnh tùy tiện, tránh phát sinh mâu thuẫn về quyền lợi giữa các bên liên quan.

Luật cũng bổ sung quy định chuyển tiếp nhằm gỡ vướng cho các hồ sơ đang thẩm định. Các quy hoạch đã được phê duyệt trước thời điểm Luật có hiệu lực tiếp tục áp dụng đến khi hết thời hạn.

Chính thức áp dụng bảng giá đất mới

Theo Luật Đất đai 2024, hệ thống bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 hết hiệu lực từ ngày 31/12/2025; từ 1/1/2026, các địa phương chính thức áp dụng bảng giá đất mới.

Từ thời điểm này, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố, áp dụng; hằng năm tiếp tục trình HĐND điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Trường hợp cần thiết, bảng giá đất có thể được điều chỉnh ngay trong năm theo quyết định của HĐND cấp tỉnh.

Theo quy định mới, bảng giá đất không còn ban hành theo chu kỳ 5 năm mà được xây dựng, cập nhật hằng năm nhằm bảo đảm giá đất do Nhà nước công bố bám sát diễn biến thị trường. Giá đất được xác định chi tiết đến từng vị trí, từng thửa đất, theo nguyên tắc thị trường, dựa trên dữ liệu đất đai, thông tin giao dịch, kết quả đấu giá, chuyển nhượng, quy hoạch, hạ tầng và mục đích sử dụng đất.

Bảng giá đất tiệm cận giá thị trường được kỳ vọng khắc phục tình trạng "hai giá", hạn chế thất thu ngân sách, khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng và góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản.

Theo Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai được Quốc hội thông qua vào tháng 12/2025, bảng giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Đơn giản hóa thủ tục trong đầu tư bất động sản

Cùng có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 15 luật trong lĩnh vực nông nghiệp và môi trường được đánh giá là tạo ra tác động gián tiếp nhưng sâu rộng đối với đất đai và bất động sản, thông qua việc điều chỉnh cách thức quản lý tài nguyên, môi trường và thủ tục đầu tư.

Điểm đáng chú ý của Luật là đơn giản hóa thủ tục, tăng phân cấp cho địa phương trong quản lý đất đai, môi trường và đầu tư. Những nội dung này gắn trực tiếp với các khâu then chốt của dự án bất động sản như giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thẩm định môi trường và cấp phép triển khai.

Luật sửa đổi cũng hướng tới tăng tính thống nhất, đồng bộ giữa các quy định pháp luật, khắc phục tình trạng chồng chéo, kéo dài thời gian xử lý hồ sơ - một trong những điểm nghẽn lớn đối với thị trường bất động sản thời gian qua.

Bên cạnh đó, một số quy định của Luật Xây dựng 2025 cũng bắt đầu có hiệu lực sớm từ ngày 1/1/2026, dù Luật này sẽ được áp dụng đầy đủ từ 1/7/2026. Các quy định có hiệu lực sớm chủ yếu liên quan đến giấy phép xây dựng, điều kiện khởi công và các trường hợp được miễn giấy phép, qua đó siết chặt hơn trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, đồng thời làm rõ các trường hợp được đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Quy định mới "đột phá" cho đầu tư phát triển đường sắt

Cũng có hiệu lực từ 1/1/2026, Luật Đường sắt năm 2025 gồm 4 chương, 59 điều. Luật có những quy định mới, mang tính "đột phá" cho đầu tư phát triển đường sắt.

So với Luật Đường sắt năm 2017, Luật năm 2025 đã bổ sung các quy định ưu đãi, hỗ trợ để phát triển kinh doanh kết cấu hạ tầng, kinh doanh vận tải và công nghiệp đường sắt…

Đặc biệt, Luật đẩy mạnh phân quyền từ Thủ tướng Chính phủ cho Bộ trưởng và từ Chính phủ, Bộ cho chính quyền địa phương theo phương châm "địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm". Qua đó, phát huy tính chủ động, sáng tạo của địa phương trong đầu tư phát triển hệ thống đường sắt, đặc biệt là đường sắt địa phương.

Một điểm mới quan trọng của Luật năm 2025 là đã bổ sung quy định về đầu tư dự án đường sắt bằng nguồn vốn ngoài nhà nước để thể chế hóa Nghị quyết số 68-NQ/TW, ngày 4/5/2025, của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân.

Nhằm giải quyết vướng mắc trong quá trình xác định chi phí đối với những công trình, hạng mục, thiết bị mà Việt Nam chưa có, Luật Đường sắt lần này đã bổ sung các quy định về quản lý chi phí đầu tư; bổ sung quy định để giải quyết vướng mắc về hợp đồng, đặc biệt là các hợp đồng dự án xây dựng đường sắt áp dụng theo mẫu hợp đồng FIDIC trong thời gian qua.

Đồng thời, bổ sung quy định đường sắt tốc độ cao thuộc đối tượng được bảo vệ như công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia và phải có quy trình vận hành, bảo trì hệ thống quản lý an toàn nghiêm ngặt do cơ quan quản lý, vận hành xây dựng, trình Bộ Xây dựng quyết định...

Ngoài ra, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 319/2025/NĐ-CP quy định chi tiết nội dung, trình tự, thủ tục, thẩm quyền để triển khai các cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt về phát triển khoa học, công nghệ, nghiên cứu, ứng dụng, chuyển giao công nghệ đối với công trình trọng điểm, dự án quan trọng quốc gia lĩnh vực đường sắt theo các Nghị quyết của Quốc hội, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2026.

Nghị định quy định tổ chức, doanh nghiệp Việt Nam được giao nhiệm vụ hoặc đặt hàng nhận chuyển giao công nghệ phục vụ dự án đường sắt phải đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chí.

Theo đó, đơn vị phải được thành lập hợp pháp tại Việt Nam, có chức năng, ngành nghề phù hợp; bảo đảm nhà xưởng, cơ sở vật chất, năng lực tài chính đáp ứng yêu cầu tiếp nhận công nghệ. Đồng thời, phải có đội ngũ chuyên gia, nhân lực đủ trình độ làm chủ, vận hành công nghệ; có kế hoạch, cam kết thực hiện; có kinh nghiệm hợp tác quốc tế; không trong tình trạng giải thể, phá sản và giá chuyển giao không vượt dự toán được phê duyệt…

Nghị định nêu rõ, chủ đầu tư dự án đường sắt xác định yêu cầu cụ thể đối với các tiêu chí quy định ở trên, bảo đảm phù hợp với loại công nghệ nhận chuyển giao phục vụ dự án đường sắt.

Với những chính sách mới có hiệu lực từ đầu năm 2026, các chuyên gia nhận định ngành Xây dựng sẽ bước vào giai đoạn đổi mới toàn diện, từ quy hoạch, quản lý đất đai đến triển khai dự án và thi công. Khung pháp lý minh bạch và đồng bộ không chỉ mở ra cơ hội phát triển bền vững, mà còn tạo niềm tin, hướng tới một nền xây dựng hiện đại, chuyên nghiệp và hội nhập.