Quy hoạch TP.HCM tầm nhìn 100 năm: HoREA kiến nghị sát dự báo dân số, đủ quỹ nhà ở

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có Văn bản 143/2026/CV-HoREA ngày 26/10/2026 góp ý dự thảo Quyết định của UBND TP.HCM phê duyệt Quy hoạch tổng thể thành phố thời kỳ 2025 - 2050, tầm nhìn 100 năm. 

Các kiến nghị tập trung vào việc hoàn thiện cơ sở dự báo dân số, xác định đầy đủ những thách thức trong quá trình phát triển và bổ sung các định hướng về nhà ở, hạ tầng giao thông, du lịch, nguồn nước nhằm bảo đảm tính khả thi của quy hoạch dài hạn.

Rà soát dự báo dân số, tính đến xu hướng già hóa

Theo HoREA, quy mô dân số là một trong những dữ liệu đầu vào quan trọng nhất để xây dựng quy hoạch tổng thể, bởi có ảnh hưởng trực tiếp đến việc bố trí không gian đô thị, phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phân bổ nguồn lực đầu tư.

Từ quy mô dân số khoảng 14 triệu người của TP.HCM sau hợp nhất, dự thảo quy hoạch dự báo dân số tăng lên 15,5 - 16 triệu người vào năm 2030, 17 - 18 triệu người năm 2035, 20 - 21 triệu người năm 2045 và 22 - 23 triệu người năm 2050.

HoREA cho rằng các dự báo này cần được tính toán kỹ lưỡng hơn, nhất là trước xu hướng giảm mức sinh, già hóa dân số và sự thay đổi của dòng người nhập cư. Hiệp hội đề nghị xem xét các kịch bản dân số thận trọng, trong đó đến năm 2050, dân số thành phố có thể đạt 22 - 23 triệu người hoặc chững lại ở mức khoảng 21 - 22 triệu người.

Theo phân tích của HoREA, mức sinh tại TP.HCM hiện chỉ đạt 1,51 con/phụ nữ, thấp hơn mức sinh thay thế 2,1 con/phụ nữ. Trong khi đó, người cao tuổi (từ 60 tuổi trở lên) tại TP.HCM theo "Đề án phát triển hệ thống chăm sóc sức khỏe người cao tuổi giai đoạn 2026 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045" vào năm 2025 khoảng 1,6 triệu người, chiếm 11,4% dân số cao nhất cả nước. Dự báo vượt 3 triệu người vào năm 2038, đưa thành phố vào thời kỳ dân số già, và chạm mốc 4,6 triệu người 10 năm sau đó vào năm 2048 có thể chiếm đến 18% dân số.

"Đáng lưu ý, theo số liệu thống kê, TP.HCM đã bước vào thời kỳ già hóa dân số kể từ năm 2017 và rất khó đảo ngược xu thế này, chỉ có thể làm chậm quá trình già hóa dân số", công văn của HoREA nhấn mạnh.

Bên cạnh yếu tố già hóa, Hiệp hội lưu ý xu hướng nhập cư cũng đang thay đổi. Việc các địa phương trong vùng đẩy mạnh công nghiệp hóa, hình thành các cực tăng trưởng mới có thể góp phần giữ chân người lao động tại chỗ, làm giảm áp lực nhập cư vào TP.HCM. Cơ cấu người nhập cư cũng có xu hướng chuyển dịch theo hướng tăng lao động có trình độ và tay nghề cao.

HoREA đề nghị khi xây dựng các kịch bản dân số cần tính đến cả dân số thường trú, tạm trú, dân số quy đổi và tác động của hoạt động du lịch. Đây là cơ sở để thành phố xác định chính xác hơn nhu cầu nhà ở, giao thông, cấp nước, dịch vụ công cộng và các công trình hạ tầng trong từng giai đoạn.

Bổ sung nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê vào mục tiêu phát triển

Một nội dung được HoREA nhấn mạnh là cần đưa yêu cầu bảo đảm nhu cầu nhà ở của các tầng lớp dân cư vào mục tiêu tổng quát và định hướng phát triển văn hóa - xã hội của thành phố.

Theo Hiệp hội, quy hoạch cần xác định rõ việc phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm đối tượng, bao gồm người có thu nhập cao, chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời đặc biệt quan tâm đến nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

HoREA đề nghị bổ sung nội dung này vào mục tiêu phát triển TP.HCM trở thành siêu đô thị quốc tế, tăng trưởng xanh, bền vững, có chất lượng sống cao và năng lực cạnh tranh toàn cầu. Trong định hướng phát triển văn hóa - xã hội, nhà ở cần được đặt trong mối liên hệ với an sinh xã hội, dịch vụ xã hội và cấu trúc đô thị đa cực, bảo đảm khả năng tiếp cận bình đẳng của người dân.

Hiệp hội cũng kiến nghị bổ sung mục tiêu tăng trưởng xanh, bền vững vào mục tiêu tổng quát xuyên suốt của quy hoạch, đồng thời nhấn mạnh vai trò của du lịch bên cạnh các lĩnh vực tài chính, thương mại, dịch vụ, logistics và đổi mới sáng tạo.

Theo HoREA, không gian phát triển du lịch của TP.HCM cần được nhìn nhận trên phạm vi rộng sau hợp nhất, kết nối khu vực lõi đô thị với Cần Giờ, Vũng Tàu, Hồ Tràm, Bình Châu, Côn Đảo và khu vực Hóc Môn - Củ Chi.

Hiệp hội đề xuất bổ sung tiềm năng kinh tế du lịch tại các khu vực núi cận đô thị như núi Dinh, núi Thị Vải, núi Lớn, núi Nhỏ, núi Thánh Giá và núi Chúa vào định hướng phát triển các cực động lực. Việc khai thác tiềm năng này, theo HoREA, cần gắn với yêu cầu bảo vệ quốc phòng, an ninh và tổ chức không gian phù hợp.

HoREA đề xuất nội dung này vì cho rằng thế mạnh về "kinh tế du lịch núi cận đô thị" của TP.HCM chưa được đề cập trong dự thảo quy hoạch, nên rất cần thiết phải được bổ sung vào dự thảo Quy hoạch tổng thể. 

Bởi lẽ, TP.HCM là siêu đô thị có cả sông rạch, núi, rừng, biển đảo, trong đó có núi Dinh 505m, núi Thị Vải 467m, núi Lớn 254m, núi Thánh Giá 577m, núi Con Voi 577m, núi Chúa 525m có tiềm năng phát triển "kinh tế du lịch", nhất là khu vực núi cận đô thị, điển hình là núi Dinh với lợi thế nằm sát khu lõi TP.HCM, sân bay quốc tế Long Thành và biển, đảo, có tiềm năng phát triển du lịch theo mô hình Khu du lịch quốc tế Genting của Malaysia.

Do vậy, tại các khu vực núi ở TP.HCM, ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh, phần diện tích còn lại cần được quy hoạch để khai thác nguồn lực này để phát triển kinh tế du lịch.

Tăng kết nối đường sắt, bảo đảm an ninh nguồn nước

Đối với hạ tầng kỹ thuật, HoREA đề xuất bổ sung các tuyến đường sắt nhẹ (LRT) tại khu vực lõi trung tâm TP.HCM và khu vực các phường Tam Thắng - Vũng Tàu, nhằm phục vụ nhu cầu đi lại của người dân, khách du lịch và khách vãng lai.

Hiệp hội cũng kiến nghị nghiên cứu phương án đường sắt hàng hóa kết nối ga Sóng Thần - cảng Cát Lái, liên thông với tuyến đường sắt Biên Hòa - Vũng Tàu và kết nối về cảng Hiệp Phước, cảng Tân Tập. Theo HoREA, cảng Cát Lái hiện có khoảng 18.000 - 20.000 lượt xe tải nặng, xe container ra vào mỗi ngày, tạo áp lực lớn lên mạng lưới giao thông đô thị. Vì vậy, việc nghiên cứu phương thức vận tải hàng hóa bằng đường sắt được kỳ vọng góp phần giảm xung đột giao thông và nâng cao hiệu quả logistics.

Về cấp nước và an ninh nguồn nước, HoREA đề nghị quy hoạch bổ sung các hồ Sông Ray, Đá Đen, Châu Pha, Suối Nhum cùng hệ thống hồ chứa, trong đó có Bàu Sen và Bàu Trũng. Hiệp hội cho rằng cần chú trọng bảo vệ, phục hồi chức năng hồ nước ngọt, hồ điều tiết và không gian cảnh quan tại khu vực phía Đông Nam thành phố.

Ngoài ra, HoREA kiến nghị bổ sung các thách thức như sụt lún, nước biển dâng, xâm nhập mặn, thiếu nguồn nước ngọt và già hóa dân số vào quan điểm phát triển dài hạn. Đây là những yếu tố cần được tính đến khi tổ chức không gian đô thị, phát triển hạ tầng và lựa chọn các giải pháp thích ứng với biến đổi khí hậu.

Đối với quy định quản lý theo quy hoạch, Hiệp hội đề xuất xác định quy hoạch tổng thể là căn cứ để tổ chức lập, điều chỉnh và quản lý các quy hoạch đô thị, nông thôn, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển đô thị và kế hoạch đầu tư công. Đồng thời, quy hoạch cần có cơ chế điều chỉnh khi điều kiện khách quan hoặc chủ quan thay đổi, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững của TP.HCM trong dài hạn.

Các kiến nghị của HoREA hướng đến việc hoàn thiện quy hoạch tổng thể trên cơ sở dự báo sát thực tế, kết nối đồng bộ giữa phát triển kinh tế với hạ tầng, nhà ở và an sinh xã hội. Đây cũng là những nội dung cần được cân nhắc trong quá trình hoàn thiện quy hoạch TP.HCM thời kỳ 2025 - 2050, tầm nhìn 100 năm.