TOD - “chìa khóa vàng” mở nguồn lực cho hạ tầng giao thông Thủ đô

Lời giải cho bài toán vốn và giao thông đô thị

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) là một trong những nội dung hoàn toàn mới trong Luật Thủ đô (sửa đổi), vừa được Quốc hội thông qua ngày 23/4. 

Trong bối cảnh Hà Nội đang đối mặt với áp lực quá tải hạ tầng, ùn tắc giao thông và thiếu hụt nguồn lực đầu tư, mô hình này được kỳ vọng sẽ trở thành "chìa khóa" để tháo gỡ những nút thắt lớn nhất của đô thị.

Theo luật sư Nguyễn Hưng Quang, chuyên gia tham gia xây dựng Luật Thủ đô 2026, cơ chế khai thác giá trị từ mô hình TOD không chỉ là một công cụ quy hoạch, mà còn là "đòn bẩy" tài chính mới cho phát triển hạ tầng, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn.

Thực tế, mô hình TOD đã được đặt nền móng từ Luật Thủ đô 2024 và tiếp tục được cụ thể hóa thông qua hàng loạt chính sách như Nghị quyết số 188/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm cơ chế đặc thù phát triển đường sắt đô thị tại Hà Nội, TP HCM, hay Luật Đường sắt 2025. Ở cấp địa phương, HĐND TP Hà Nội cũng đã ban hành Nghị quyết số 71/2025/NQ-HĐND quy định chi tiết về quy hoạch các khu vực TOD.

Những bước đi này cho thấy một định hướng rõ ràng: TOD không còn là khái niệm thử nghiệm mà đã trở thành công cụ chính sách cụ thể để huy động nguồn lực phát triển đô thị.

Áp lực vốn đầu tư chính là lý do khiến Hà Nội phải tìm đến mô hình này. Theo tính toán, giai đoạn 2026-2035, thành phố cần khoảng 14,5 triệu tỷ đồng để phát triển hạ tầng kỹ thuật; con số này tăng lên tới 50,3 triệu tỷ đồng trong giai đoạn 2036-2045. Rõ ràng, nếu chỉ dựa vào ngân sách nhà nước, mục tiêu này gần như không khả thi.

"Trong bối cảnh đó, TOD mở ra một hướng đi khác: thay vì 'đi vay hoặc sử dụng ngân sách để làm hạ tầng', Hà Nội có thể 'lấy hạ tầng để tạo nguồn lực", chuyên gia Nguyễn Hưng Quang nhấn mạnh.

Khai thác giá trị "mỏ vàng" nằm quanh các nhà ga

Điểm cốt lõi của mô hình TOD nằm ở việc khai thác giá trị gia tăng từ đất (land value capture – LVC), đặc biệt tại các khu vực xung quanh nhà ga, depot và hành lang giao thông công cộng.

Kinh nghiệm từ các đô thị lớn như Hong Kong, Singapore, New York hay Tokyo cho thấy, việc đầu tư đường sắt đô thị không chỉ mang lại lợi ích về giao thông mà còn làm gia tăng đáng kể giá trị đất đai dọc tuyến. Nếu biết khai thác hiệu quả, đây sẽ là nguồn thu rất lớn để tái đầu tư cho hạ tầng.

Tại Hà Nội, các khu vực TOD được xác định trong bán kính khoảng 1 km quanh các ga metro và depot. Đây là những khu vực có lợi thế vượt trội về kết nối giao thông, phù hợp để phát triển đô thị nén với mật độ cao, tích hợp đa chức năng như nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng.

Để khai thác hiệu quả, các khu vực này không thể áp dụng cơ chế quy hoạch thông thường. Theo Luật Thủ đô (sửa đổi), Hà Nội được trao quyền xây dựng các chỉ tiêu quy hoạch riêng cho TOD, bao gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật – xã hội và tổ chức không gian.

Đáng chú ý, luật cũng cho phép thành phố triển khai các công cụ tài chính mới như: thu từ phần diện tích sàn tăng thêm do điều chỉnh quy hoạch, phí kết nối hạ tầng, phí cải thiện giao thông, khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt… Đây chính là những "dòng tiền" trực tiếp từ quá trình phát triển đô thị, thay vì phụ thuộc vào nguồn vốn vay hay vốn ngân sách.

Luật sư Nguyễn Hưng Quang cho rằng, việc cho phép điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch tại khu vực TOD không chỉ giúp tăng hiệu quả sử dụng đất mà còn tạo thêm dư địa tài chính cho thành phố. Đồng thời, mô hình này cũng mở ra cơ hội phát triển không gian ngầm, không gian tầm thấp – những lĩnh vực còn rất nhiều tiềm năng nhưng chưa được khai thác đúng mức.

Một vấn đề thực tiễn đặt ra là nhiều khu vực quanh các nhà ga hiện nay đã được đầu tư theo quy hoạch cũ, và với các tiêu chí, tiêu chuẩn cũ không còn phù hợp với định hướng TOD. Điều này đòi hỏi cần có cơ chế điều chỉnh linh hoạt để tối ưu hóa giá trị sử dụng đất, tránh lãng phí nguồn lực.

Tái cấu trúc đô thị và nâng chất lượng sống

Không chỉ là bài toán tài chính, TOD còn được kỳ vọng sẽ tạo ra sự thay đổi căn bản trong cấu trúc không gian đô thị của Hà Nội.

Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội Trương Việt Dũng cho biết, thành phố xác định TOD là nguồn lực tài chính cốt lõi trong giai đoạn tới. Theo đó, Hà Nội dự kiến phát triển 5 khu TOD cấp quốc gia (quy mô khoảng 100 ha/khu), 23 khu TOD cấp vùng (50 ha/khu) và 134 khu TOD khác, với tổng diện tích khoảng 5.000ha.

Quỹ đất này được coi là "dư địa vàng" để tạo nguồn thu cho đầu tư hạ tầng, đặc biệt là hệ thống đường sắt đô thị. Theo tính toán, Hà Nội cần khoảng 86 tỷ USD để xây dựng 19 tuyến metro dài 900 km, một con số rất lớn nếu chỉ dựa vào ngân sách.

"Tư duy mới là không vay tiền để làm metro, mà chính metro sẽ tạo ra nguồn lực để phát triển đô thị", ông Dũng nhấn mạnh.

Bên cạnh yếu tố kinh tế, TOD còn mang lại nhiều lợi ích xã hội và môi trường. Khi hệ thống giao thông công cộng phát triển, người dân sẽ giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, từ đó giảm ùn tắc và ô nhiễm không khí. Việc khuyến khích đi bộ, sử dụng không gian công cộng cũng góp phần cải thiện sức khỏe cộng đồng.

Đặc biệt, mô hình này cho phép tái cấu trúc đô thị theo hướng "đa tầng, đa lớp, đa cực, đa trung tâm", đúng với định hướng phát triển Thủ đô trong kỷ nguyên mới. Các khu đô thị vệ tinh phát triển sẽ giúp giảm áp lực dân số cho khu vực lõi, đồng thời mở rộng không gian sống và nâng cao chất lượng đô thị.

Ông Phan Trường Thành, Trưởng phòng Tài chính Đầu tư (Sở Xây dựng Hà Nội) nhận định, TOD là giải pháp căn cơ và dài hạn để giải quyết hàng loạt vấn đề đô thị như ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường, thiếu nhà ở xã hội và hạn chế nguồn lực đầu tư.

Theo ông Thành, dù còn khá mới tại Việt Nam, nhưng TOD đã được chứng minh hiệu quả tại nhiều quốc gia. "Không có lý do gì các nước làm được mà chúng ta không làm được. Vấn đề là phải có cơ chế phù hợp và quyết tâm thực hiện", ông Thành nói.

Thực tế, Luật Thủ đô đã dành riêng một điều để quy định về TOD, tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho việc triển khai. Đây được xem là bước tiến quan trọng, giúp tháo gỡ những vướng mắc tồn tại trong thời gian qua.

Có thể thấy, việc đưa TOD vào Luật Thủ đô (sửa đổi) không chỉ là một thay đổi về chính sách, mà là bước chuyển về tư duy phát triển. Từ chỗ phụ thuộc vào ngân sách, Hà Nội đang hướng tới khai thác chính nội lực của đô thị để đầu tư cho tương lai. Nếu được triển khai hiệu quả, TOD không chỉ giúp giải bài toán giao thông mà còn tạo ra một cấu trúc đô thị hiện đại, bền vững và đáng sống hơn cho Thủ đô.