Từ vi phạm tại 12 dự án của Mường Thanh, đại biểu hiến kế bảo vệ quyền lợi người mua nhà

Kiểm soát chặt chẽ ngay từ khi bất động sản được đưa ra bán

Dẫn lại vụ việc liên quan đến các dự án của Tập đoàn Mường Thanh tại Hà Nội, với hơn 3.900 căn hộ nằm trong phương án dự kiến phá dỡ để xử lý sai phạm, đại biểu Vũ Văn Tiến (Đoàn Hải Phòng) chia sẻ điều mà bản thân trăn trở: "Vì sao những vi phạm nghiêm trọng về quy hoạch, trật tự xây dựng, lại có thể diễn ra trong thời gian dài, để rồi hàng nghìn căn hộ được đưa vào giao dịch, người dân bỏ tiền mua, sinh sống nhiều năm, đến khi xử lý lại đứng trước nguy cơ mất nhà?".

"Tại sao phải mất nhiều năm mới tìm được hướng giải quyết và trở thành nỗi bất an của hàng nghìn gia đình? Người đã vào ở thì thấp thỏm lo âu, người bỏ tiền mua căn hộ thì mòn mỏi chờ được cấp sổ hồng", đại biểu Tiến nói. 

Từ thực tế đó, ông Tiến cho rằng, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này, bên cạnh việc tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực, tạo điều kiện cho thị trường phát triển, cần đặc biệt chú trọng thiết kế những quy định chặt chẽ, đủ sức răn đe. Làm sao để chủ đầu tư không muốn vi phạm, không dám vi phạm và không thể vi phạm.

Đại biểu nhấn mạnh, phải kiểm soát chặt chẽ ngay từ khi bất động sản được đưa ra bán. Dự án được duyệt có bao nhiêu tầng, số căn hộ, diện tích thế nào đều đã có hồ sơ rõ ràng. Vấn đề là khi chủ đầu tư đưa căn hộ ra bán, hậu kiểm diễn ra thế nào? Ai đối chiếu với hồ sơ đó hay không? Nếu số căn hộ đưa ra bán nhiều hơn số được phê duyệt thì phải phát hiện và ngăn chặn ngay, không thể để người dân bỏ tiền mua, vào sinh sống mới tìm cách xử lý.

Vì vậy, ông Tiến đề nghị hoàn thiện khoản 2 Điều 4 và khoản 4, khoản 5 Điều 19 theo hướng quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu danh mục căn hộ đưa vào kinh doanh với quy hoạch, thiết kế được phê duyệt; công khai những căn hộ đủ điều kiện bán và kịp thời cảnh báo, ngăn chặn giao dịch đối với căn hộ vi phạm.

"Không thể để hồ sơ được phê duyệt một đằng, căn hộ đưa ra bán một nẻo, đến khi xảy ra chuyện thì người mua mới biết mình đã mua phải căn hộ có sai phạm", đại biểu Tiến nói và đề nghị phải buộc chủ đầu tư chịu trách nhiệm đến cùng về hậu quả do mình gây ra.

Bên cạnh đó, cần làm rõ hơn trách nhiệm của từng cơ quan khi để xảy ra tình trạng dự án xây dựng sai quy hoạch, sai thiết kế nhưng chủ đầu tư vẫn bán nhà, thu tiền của người dân. Bởi sai phạm nhỏ nếu không được phát hiện, ngăn chặn từ đầu sẽ tích tụ thành sai phạm lớn. Càng để kéo dài, hậu quả càng nặng nề, việc xử lý càng khó khăn, phức tạp.

"Không thể để chủ đầu tư cố tình sai phạm rồi thu lợi, sau đó chỉ cần nộp phạt là xong", đại biểu Tiến góp ý.

Bổ sung cơ chế kiểm soát dòng tiền cọc 5%

Đại biểu Tô Ái Vang (Đoàn Cần Thơ) đánh giá dự thảo luật đã xây dựng hành lang pháp lý minh bạch nhằm phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.

Đi vào cụ thể, đại biểu cho rằng quy định tại khoản 5 Điều 18 về mức trần đặt cọc tối đa 5% đối với bất động sản hình thành trong tương lai trong dự thảo luật là rất cần thiết. Việc này đáp ứng sự mong mỏi của người dân và ngăn chặn triệt để tình trạng chiếm dụng vốn thông qua các loại hợp đồng giữ chỗ hay phiếu đăng ký nguyện vọng khi dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý.

Tuy nhiên, đại biểu kiến nghị bổ sung cơ chế kiểm soát dòng tiền cọc, bắt buộc số tiền cọc 5% này phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa mở tại ngân hàng bảo lãnh của dự án. Chủ đầu tư không được rút ra số tiền này cho đến khi dự án đủ điều kiện và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán.

"Điều này đảm bảo an toàn tuyệt đối cho dòng vốn của người dân, tránh rủi ro chủ đầu tư chiếm dụng tiền cọc rồi mất khả năng thanh toán hoặc là bỏ trốn", bà Tô Ái Vang nói.

Đối với quy định chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95% khi người mua chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 5% còn lại được giữ tại ngân hàng bảo lãnh của dự án, đại biểu đánh giá đây là bước tiến đột phá để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà.

Dù vậy, việc giữ tiền trong tài khoản phong tỏa dài ngày vô hình trung tạo ra một lượng vốn chết, làm giảm tính tiện lợi, lưu thông của doanh nghiệp. 

Nhằm hài hòa lợi ích của các bên, bà Vang đề nghị trong trường hợp việc chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định do lỗi khách quan từ phía cơ quan nhà nước (như là chậm xác định giá đất hay chậm phê duyệt quy hoạch điều chỉnh), cho phép chủ đầu tư được thay thế khoản 5% tiền mặt bị phong tỏa bằng một thư bảo lãnh ngân hàng không điều kiện, có giá trị tương đương để giải tỏa dòng tiền.

Biện pháp này giúp chủ đầu tư duy trì tính thanh khoản, giảm bớt áp lực chi phí tài chính mà Nhà nước lẫn người mua nhà vẫn được đảm bảo quyền lợi một cách tuyệt đối.

Cũng quan tâm nội dung đặt cọc trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn Lâm Đồng) đề nghị bổ sung nguyên tắc cấm chủ đầu tư và bên được ủy quyền thu các khoản tiền có bản chất bảo đảm giao kết hoặc hợp đồng, hoặc ứng trước giá mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Trách nhiệm hoàn trả và xử lý vi phạm phải áp dụng theo bản chất của giao dịch, không phụ thuộc vào tên gọi của khoản thu.

Về khoản thu tiền 5% giá trị hợp đồng và bảo vệ bên mua, thuê mua, đề nghị quy định ngay tại Luật các nguyên tắc: Khoản tiền 5% được quản lý tách biệt, chỉ giải tỏa khi có căn cứ pháp lý chứng minh nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành, hoặc trường hợp người mua tự làm thủ tục theo quy định; bảo đảm quyền hưởng lãi của người mua; có cơ chế hoàn trả, xử lý tranh chấp và bảo vệ khoản tiền khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán; giao Chính phủ quy định quy trình, thời hạn thực hiện.

Bảo vệ thực chất tiền của người mua nhà hình thành trong tương lai

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn Hải Phòng) cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản là khâu kết nối giữa pháp luật đất đai, nhà ở với giao dịch trên thị trường. Do vậy, yêu cầu đặt ra không chỉ là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà còn phải bảo vệ tiền của người mua, giải phóng nguồn lực đang vướng mắc tại các dự án và làm công cụ điều tiết thị trường có căn cứ và minh bạch dữ liệu.

Theo ông Sơn, dự thảo giới hạn đặt cọc không quá 5% và chỉ cho phép thu khi đủ điều kiện kinh doanh; đồng thời cho phép thu lần đầu không quá 30%, tổng số trước bàn giao không quá 70% giá trị hợp đồng. Về bản chất, người mua đang ứng trước một khoản vốn đáng kể nhưng không có khả năng giám sát việc sử dụng.

Dự thảo cho phép người mua lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh cho nhà ở hình thành trong tương lai, nghiêm cấm sử dụng tiền trái quy định. 

Tuy nhiên, đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc nhận diện các khoản thu theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc tên gọi và xác định trách nhiệm của chủ đầu tư khi ủy quyền hoặc chấp thuận trung gian thu tiền.

Đối với quy định về bảo lãnh, đề nghị bảo lãnh là cơ chế mặc định; người mua chỉ được từ chối bằng xác nhận riêng sau khi được giải thích đầy đủ. Khi không có bảo lãnh, cần một cơ chế giám sát dòng tiền thanh toán theo tiến độ, gắn giải ngân với khối lượng thực hiện. Điều cốt lõi là khoản tiền ứng trước phải có biện pháp bảo vệ thực chất.

"Không thể để nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với nhà nước hoặc ngân hàng mặc nhiên biến thành rủi ro vô thời hạn của người mua nhà. Do vậy, đề nghị thể hiện rõ cơ chế bảo vệ người mua ngay tình đồng bộ với dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở", ông Sơn lưu ý.

Đại biểu Sơn nhấn mạnh, dự thảo luật sau khi được Quốc hội bấm nút thông qua phải giúp dòng vốn đi vào dự án đúng pháp luật, người dân mua nhà an toàn và nguồn lực bất động sản thực sự được đưa vào phát triển kinh tế - xã hội.

Quan tâm về trách nhiệm của sàn giao dịch và doanh nghiệp môi giới, Đại biểu Nguyễn Văn Huy (Đoàn Hưng Yên) đề nghị xác định rõ trách nhiệm của sàn giao dịch và doanh nghiệp môi giới trong kiểm tra hồ sơ pháp lý. 

Ông Huy đề nghị sửa đổi điểm a khoản 2 Điều 42 theo hướng: Sàn giao dịch, doanh nghiệp môi giới phải kiểm tra tính đầy đủ, thống nhất của hồ sơ trong phạm vi trách nhiệm; đối chiếu thông tin giữa cơ sở dữ liệu có liên quan khi có điều kiện; chỉ niêm yết, môi giới hoặc hỗ trợ giao dịch đối với bất động sản đủ điều kiện theo quy định. 

Khi phát hiện hồ sơ thiếu, sai lệch hoặc có dấu hiệu vi phạm, phải yêu cầu làm rõ hoặc từ chối cung cấp dịch vụ nếu chưa đủ căn cứ pháp lý...

"Đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu để quy định rõ ràng, khả thi, bảo vệ người mua và tạo môi trường kinh doanh bất động sản minh bạch, lành mạnh", đại biểu Huy nói. 

Hà Nội chính thức thông qua cơ chế xử lý vi phạm tại 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh

Hà Nội sẽ phân loại 12 dự án vi phạm của Tập đoàn Mường Thanh để xác định công trình được khắc phục, công trình buộc phá dỡ; yêu cầu chủ đầu tư chịu chi phí xử lý, bảo vệ quyền lợi người mua nhà.