Mặt bằng thương mại như cửa hàng, siêu thị mini, hiệu thuốc, quán cà phê… đang "chết lâm sàng" vì nhiều lý do, nguyên nhân chính là giá thuê cao, không tương xứng với tiềm năng kinh doanh và lượng khách thực tế. Tình trạng này không chỉ lãng phí diện tích thương mại mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống hằng ngày và sự tiện nghi của cư dân.

Những mặt bằng khối đế chung cư đang dần trở nên vắng bóng khách thuê.

Mua viên thuốc, mớ rau cũng phải chạy cả cây số!

Chị K.H, một cư dân mới chuyển về một khu chung cư tại phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm thở dài khi được hỏi về cuộc sống tại đây. "Lúc mua nhà, chủ đầu tư quảng cáo đủ thứ tiện ích dưới chân tòa nhà: Siêu thị mini, hiệu thuốc, tiệm giặt là, quán cà phê... Ai ngờ, về ở hơn một năm rồi mà mọi thứ vẫn vắng tanh".

Dù những mặt bằng đế được quy hoạch làm khu thương mại dịch vụ đến nay đã được bán hết, tuy nhiên các thương nhân vẫn đang trong quá trình xây sửa, cải tạo. Buổi tối, các tầng này thiếu ánh sáng, khiến cả khu vực tầng trệt trở nên lạnh lẽo, hoang vu.

Dù đã hơn một năm vào ở, đến nay người dân sinh sống tại chung cư NHS Complex Trung Văn vẫn gặp nhiều khó khăn trong sinh hoạt khi tiện ích chưa đảm bảo.

"Đi làm về mệt mỏi, muốn ghé mua vội hộp sữa hay gói mì thôi cũng khó. Hiệu thuốc thì không có, muốn mua viên thuốc cảm cũng phải chạy ra ngoài phố lớn cách đây cả cây số. Đồ ăn sáng thì toàn phải đặt ship hoặc tự nấu. Cuộc sống tiện nghi đâu không thấy, chỉ thấy bất tiện đủ đường", anh Minh, hàng xóm của chị K.H chia sẻ.

Đối với những người già hay trẻ nhỏ, việc thiếu các dịch vụ thiết yếu ngay dưới tòa nhà càng thêm phần khó khăn. Họ bị phụ thuộc hoàn toàn vào người thân hoặc các dịch vụ giao hàng, hạn chế sự chủ động trong sinh hoạt hàng ngày.

Tại một khu chung cư K35 quận Hoàng Mai, Hà Nội, khung cảnh tương tự cũng đang diễn ra. Dưới chân tòa nhà, không ít mặt bằng hai mặt tiền thoáng đãng, từng được giới thiệu là vị trí lý tưởng cho một quán cà phê hoặc cửa hàng tiện lợi.

Thế nhưng, sau một thời gian bàn giao, nơi đây vẫn là một không gian trống hoác, cửa kính dán đầy những tờ giấy quảng cáo cũ kỹ, lớp bụi dày bám trên sàn. Bên trong chỉ lác đác vài thùng carton và vật liệu xây dựng còn sót lại.

Chú Nguyễn Văn Nam, một thương nhân kinh doanh gần khu chung cư K35 chia sẻ: "Tôi làm ở đây hơn năm rồi, từ lúc tòa nhà này bắt đầu có người ở. Lúc đầu thấy mấy mặt bằng này đẹp, thoáng thế này, nghĩ bụng sắp có quán xá, cửa hàng tấp nập phục vụ dân đây rồi. Ai dè cứ để không thế thôi".

Chú Nam chỉ tay về phía tấm biển "cho thuê" bạc màu trên cửa kính: "Cái biển đấy dán từ lúc nào tôi cũng không nhớ rõ nữa. Cứ thấy hết người này đến người khác đến xem, hỏi han rồi lại đi. Lâu lâu lại có người đến hỏi, nhưng rồi cũng chẳng ai thuê".

Sự trống vắng dưới chân tòa nhà không chỉ là thiếu tiện ích vật chất, mà còn là thiếu đi không gian sinh hoạt cộng đồng, thiếu sự gắn kết, khiến khu chung cư như một "hòn đảo" lẻ loi giữa lòng thành phố.

Giá thuê đắt đỏ và vòng luẩn quẩn lãng phí

Nhưng tại sao những mặt bằng đắc địa ngay dưới tòa nhà chung cư với hàng trăm, thậm chí hàng ngàn cư dân lại không có người thuê?

Lý do lớn nhất, theo nhiều người, chính là giá thuê quá đắt. Theo tìm hiểu, giá cho thuê các mặt bằng thương mại tại nhiều khu chung cư mới, đặc biệt là ở các khu vực chưa thực sự sầm uất, vẫn được định ở mức ngang ngửa, thậm chí cao hơn so với mặt bằng tại những khu phố trung tâm, vừa đông đúc lại có lịch sử kinh doanh.

Nhiều mặt bằng đẹp, nơi có mật độ dân cư đông đúc, lượng xe qua lại lớn ở khu vực Cầu Giấy vẫn treo biển "cho thuê".

Khảo sát tại batdongsan.com, không khó để tìm thấy những thông tin rao cho thuê với mức giá vượt ngoài khả năng chi trả của nhiều người.

Cụ thể, nhiều mặt bằng khối đế có diện tích chỉ khoảng 65m2, được rao cho thuê với giá lên tới 35 - 40 triệu đồng mỗi tháng chưa bao gồm các chi phí vận hành. Anh Đức Tuân, một người làm ăn trong lĩnh vực này than thở: "Với mức giá thuê như thế này, thì những thương nhân mới như chúng tôi chưa biết doanh thu sẽ như thế nào, chưa có nguồn khách ổn định, làm sao mà trụ nổi?".

"Mở một quán cà phê hay tiệm tạp hóa chỉ phục vụ vài trăm hộ dân thì doanh thu rất hạn chế. Thương nhân họ rất ngại rủi ro. Họ sợ "ôm" mặt bằng đắt đỏ mà không có doanh thu, thậm chí thua lỗ chỉ sau vài tháng hoạt động", các chuyên gia nhận định.

Hệ quả là, khi giá thuê quá cao so với tiềm năng kinh doanh thực tế ở khu vực đó, những người có ý định thuê sẽ chùn bước. Chủ sở hữu mặt bằng (có thể là chủ đầu tư hoặc người mua lại để cho thuê) thì vẫn kỳ vọng vào mức giá cao để đảm bảo lợi nhuận đầu tư, dẫn đến việc mặt bằng bị bỏ trống kéo dài.

Cứ thế, vòng luẩn quẩn tiếp diễn: Mặt bằng giá cao không ai dám thuê, trở thành mặt bằng bỏ hoang. Từ đó, khu vực dưới chân chung cư thiếu tiện ích, cư dân không hài lòng dẫn đến khu vực vẫn kém hấp dẫn với người kinh doanh. Kết quả là mặt bằng lại tiếp tục bỏ hoang.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội phân tích, một mặt bằng thương mại dưới tòa nhà chỉ thực sự hiệu quả khi đáp ứng được các yếu tố then chốt: Dự án phải có tỷ lệ lấp đầy cư dân cao và ổn định, hệ thống dịch vụ tiện ích nội khu phải thực sự tốt và đồng bộ, hình thành được một cộng đồng cư dân đủ lớn làm nền tảng khách hàng, và quan trọng là phải có khả năng kết nối, thu hút thêm cả lượng khách vãng lai từ bên ngoài dự án.

Theo ông Điệp, để "hồi sinh" và lấp đầy những diện tích thương mại đang bỏ trống, chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý cần có một chiến lược cho thuê bài bản và thực tế hơn. Thay vì chỉ tập trung vào giá thuê, cần nghiên cứu kỹ nhu cầu của cư dân và thị trường xung quanh để xây dựng một danh mục khách thuê đa dạng, cân bằng giữa các loại hình từ mua sắm nhu yếu phẩm, dịch vụ tiện ích đến vui chơi giải trí, làm sao để thực sự đáp ứng được mong muốn của người dân và thu hút người kinh doanh.

Cần có lời giải cho mặt bằng khối đế các khu chung cư.

Cùng quan điểm, nhiều chuyên gia trong ngành bất động sản cũng đồng tình rằng, khi mọi chi phí hoạt động kinh doanh (tiền thuê, nhân công, điện nước...) đều neo ở mức cao, trong khi sức mua của người dân lại bị ảnh hưởng và có nhiều lựa chọn tiêu dùng khác (như mua online), thì những người kinh doanh, khai thác dịch vụ sẽ gặp vô vàn khó khăn. Áp lực lợi nhuận khiến họ không dám mạo hiểm thuê mặt bằng với giá cao, hoặc buộc phải trả lại nếu không thể duy trì hoạt động.