Hệ số điều chỉnh giá đất cần cập nhật theo biến động thực tế

Sáng 19/11, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 10, Quốc hội thảo luận tại tổ về Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Đại biểu Nguyễn Anh Trí (đoàn TP Hà Nội) cho biết, định giá đất để bồi thường là vấn đề hết sức phức tạp, nhạy cảm và thực tiễn cho thấy càng điều chỉnh, càng dễ phát sinh vướng mắc nếu không quy định chặt chẽ.

Giá đất liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của người có đất, là tài sản lớn, thậm chí là duy nhất của nhiều hộ dân. Do vậy, ngoài vai trò quyết định của Nhà nước, cần có mức độ tham gia phù hợp của chủ đất; trên cơ sở khung giá, bảng giá đất và chính sách thuế, Nhà nước điều tiết hợp lý để chủ đất không lợi dụng, đưa ra yêu sách không chính đáng.

Mặt khác, đại biểu đề nghị quy định rõ hệ số điều chỉnh giá đất phải được cập nhật thường xuyên theo thời gian và theo biến động thực tế, bởi giá đất chịu ảnh hưởng lớn từ sự phát triển hạ tầng, dịch vụ, tiện ích như trường học, bệnh viện, chợ, ga đường sắt… xuất hiện xung quanh khu đất.

Về cơ chế cưỡng chế thu hồi đất, ông cho biết, thực tế thời gian qua cho thấy có tình trạng một số ít hộ dân cố tình chậm bàn giao mặt bằng, làm kéo dài tiến độ, gây thiệt hại lớn cho dự án chỉ vì muốn "nấn ná" để nhận thêm bồi thường.

Do đó, theo đại biểu, cần quy định chế tài xử phạt đối với trường hợp chậm trễ. Đồng thời việc bồi thường trong trường hợp cưỡng chế chỉ nên được áp dụng ở mức trung bình, không bằng mức cao nhất tại thời điểm cuối cùng, để tránh tạo động cơ trì hoãn.

Đại biểu cũng đề xuất quy định rõ giá đất cần có mức tối đa và tối thiểu trong khung cho phép để tránh tình trạng phá giá, bị ép giá quá thấp hoặc đẩy giá quá cao, gây biến động thị trường bất hợp lý.

Người có đất có thể được phép đề xuất mức giá trong khung này, thể hiện quyền lợi chính đáng, nhưng Nhà nước sẽ điều tiết thông qua cơ chế thuế để bảo đảm hài hòa lợi ích.

Bồi thường phải gắn sinh kế, tái định cư

Tham gia thảo luận, đại biểu Nguyễn Duy Thanh (đoàn Cà Mau) cho rằng, đề xuất cơ chế định giá đất theo thị trường tại dự thảo Nghị quyết rất tốt nhưng cần lộ trình cụ thể để tránh gây sốc về chi phí cho người dân và doanh nghiệp.

Đại biểu đề xuất từ năm 2026 ưu tiên áp dụng hệ số điều chỉnh K đối với các dự án đang chuyển tiếp, giảm nguy cơ dự án phải dừng và chờ định giá lại.

Đồng thời, cần quy định danh mục khung các dự án thu hồi đất, việc tái định cư phải thực hiện trước khi thu hồi đất để đảm bảo nơi ở tốt nhất cho người dân, tương đương nơi ở cũ. Cơ chế bồi thường phải kèm theo đánh giá tác động sinh kế, không chỉ đền bù về giá.

Cùng quan tâm nội dung này, đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà (đoàn Hà Nội) dẫn điểm a, khoản 3 Điều 3 quy định điều kiện thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với dự án khác (ngoài các dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp theo quy định pháp luật về đầu tư công) là khi được trên 75% người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất.

Theo ông, điều kiện trên 75% là một tỉ lệ cao, khó đạt được trong thực tế, đặc biệt đối với các dự án lớn có nhiều hộ dân bị ảnh hưởng. Việc này có thể dẫn đến ách tắc và kéo dài thời gian thực hiện dự án.

Hơn nữa, việc thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ gây bức xúc, khiếu kiện vì quyền lợi chưa được đảm bảo rõ ràng.

Do đó, đại biểu đề xuất sửa đổi theo hướng giảm từ 75% xuống còn 50% số lượng người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất và có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự kiến đã được lấy ý kiến công khai, trừ trường hợp Chính phủ quyết định thu hồi đất theo đề nghị của UBND cấp tỉnh.